Aggregate Holdings SA: Kreditopfer Vonovia SE, DAK und VDL

Aggregate Holdings SA aus Luxemburg hat nun mit Alpinum aus Liechtenstein eine eigene Bank, nachdem ihnen Vonova SE, DAK-Gesundheit und der öffentiche Versorger VDL auf den Leim gingen.

Wenn auch eine sehr windige.

Die beiden österreichischen Aggregate Holdings SA-Inhaber Günther Walcher mit Wohnsitz in Istanbul (links, 80 Prozent, er entwickelte 1977 den ersten maschinell bedruckten Skipass und gründete die SkiData GmbH in Grödig im Salzburger Land) und Cevdet Caner aus Linz mit Wohnsitz in Monaco (rechts, ging 2008 in Berlin mit der Ost-Plattenbaufirma Level One Asset Management Deutschland GmbH mit einem Schuldengerg von 1,5 Milliarden Euro

pleite) haben im Herbst 2022 mit ihrer Aggregate Holdings AG die Mehrheit an der liechtensteinischen Bank Alpinum übernommen. Die Bank Alpinum soll 2019 zum wiederholten Male der Finanzmarktaufsicht aufgefallen sein. Der Vorwurf: Verschiebung von Darknet-Millionen.

Warum brauchen die Unternehmer eine eigene Bank? Offenbar, weil sie in großem Stil von institutionellen Investoren Kredite oder Anleihen aufgenommen haben, diese aber nicht pünktlich oder gar nicht zurückzahlen können.

Die Immobilienholding Aggregate hat für das erste Halbjahr 2022 einen Verlust vor Steuern von 271 Mio. Euro verbucht. Das Unternehmen schreibt operativ rote Zahlen – den Erträgen von knapp 94 Mio. Euro stehen Finanzierungskosten von 307 Mio. Euro gegenüber.

Und ihre gegebenen Pfänder erweisen sich hinterher als wenig werthaltig.

Beispiel 1: der faule 100-Millionen-Euro-Kredit von Vonovia SE an die Aggregate Holdings SA

Rolf Buch (57, links © Pressefoto Vonovia SE) aus Gütersloh half Cevdet Caner (49, rechts © Pressefoto Aggregate Holdings SA) aus Linz und Monaco mit einem faulen Kredit in Höhe von 100 Millionen Euro aus der Patsche, nun sitzt Buch als Chef der Vonovia SE in Bochum auf einem gepfändeten Aktienpaket von 20,49 Prozent an der Berliner Adler Group SA, auf das er es wohl abgesehen hatte, aber das sich nun als wertlos herausstellt.

Beispiel 2: 100 Millionen Euro Kredit von DAK-Gesundheit für Berliner Grundstück ohne Baugenehmigung

Die gesetzliche Krankenkasse DAK-Gesundheit aus Hamburg gab der Aggregate Holdings SA im Jahr 2020 einen Kredit von 100 Millionen Euro mit einem Jahreszins von 3 Prozent für den Kauf eines Grundstücks in Berlin Treptow – obwohl es gar keine Baugenehmigung gibt. Aggregate bezahlte mit dem DAK-Kredit für das Grundstück 60 Millionen Euro an den Vorbesitzer.

Bei der von der DAK finanzierten Immobilie handelt es sich um ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück mit Gewächshäusern und Baumschulen im östlichen Berliner Bezirk Treptow. Es wurde im Jahr 2020 von einem Unternehmen gekauft, zu dem auch der Bauträger ZAR Real Estate gehörte, der dann die Eigentümergesellschaft des Grundstücks an Aggregate weiterverkaufte.

Für das von der DAK finanzierte Grundstück steht die Baugenehmigung noch aus, und es sind Investitionen in die öffentliche Infrastruktur erforderlich, um ein neues Wohnviertel zu errichten.

Aggregate bewertete die Liegenschaft zuletzt mit 270 Millionen Euro und geht davon aus, dass sie 1,4 Milliarden Euro wert sein wird, sobald die geplanten Wohnungen, Läden und Büros fertiggestellt sind. Treptow-Köpenick wurde vom Berliner Senat als potenzielles strategisches Entwicklungsgebiet ausgewählt, was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass die Baugenehmigung erteilt wird.

Verzögerungen der Aggregate Holdings SA

Allerdings war Aggregate bereits gezwungen, seinen Zeitplan für das Projekt zu revidieren. Ursprünglich rechnete der Investor mit einer Genehmigung im Jahr 2022 und einem Abschluss der Bauarbeiten im Jahr 2025. In seinem letzten Halbjahresbericht nennt er keinen Fertigstellungstermin mehr.

In einem aufsehenerregenden Bericht zweifelte Viceroy Research letztes Jahr die Bewertungen der Liegenschaften von Aggregate an, insbesondere von Entwicklungsprojekten. Aggregate hat erklärt, eine selbst veranlasste Studie habe die Behauptungen von Viceroy entkräftet.

Aggregates Verbindlichkeiten bei der DAK laufen bis März, mit der Option sie zu verlängern. Der Zinssatz von 3 Prozent wäre eine anständige Rendite für ein Darlehen, das durch eine Immobilie mit Mieteinnahmen gesichert ist. Die Finanzierung eines Bauvorhabens, für das keine Genehmigungen vorliegen, ist indes risikoreicher. Und mit den steigenden Zins- und Baukosten steigt auch die Wahrscheinlichkeit, dass einige der ehrgeizigen Pläne, die Bauträger noch vor einem Jahr hatten, nicht verwirklicht werden können.

Laut der DAK-Compliancebeauftragten ist die DAK selbst im Falle eines Zahlungsausfalls als Körperschaft des öffentlichen Rechts durch die Insolvenzordnung geschützt.

Die DAK — mit jährlichen Einnahmen von rund 24 Milliarden Euro in der Krankenversicherung — hat den Kredit an Aggregate informell geprüft, erklärt Elke Müller, Compliancebeauftragte der Krankenkasse. Dabei wurden keine Compliance-Probleme festgestellt, die eine formelle Untersuchung rechtfertigen würden. Das Bundesamt für Soziale Sicherung prüfe derzeit die Investition, erklärte eine Sprecherin der Aufsichtsbehörde.

“Die aktuellen, teils kritischen Berichterstattungen über die Aggregate Holdings wie auch über die Adler Group sind uns sehr wohl bewusst und wir beobachten intensiv die eingetretenen Entwicklungen im Markt”, erklärte DAK-Sprecher Jörg Bodanowitz. “Grundbuchgesicherte Schuldscheindarlehen sind nach den zitierten Vorschriften eine gängige Anlageform, die auch von anderen Sozialversicherungsträgern genutzt werden”, ergänzte der Sprecher.

Beispiel 3: 130 Millionen Euro von VBL für Aggregate-Tochter German Invest

In der Tat steht die DAK nicht allein mit solchen Investitionen. Die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL), eine Zusatzversorgungskasse für rund fünf Millionen Beschäftigte des öffentlichen Dienstes, hat laut Manager-Magazin etwa 130 Millionen Euro in eine mit 15 Prozent verzinste Anleihe einer Aggregate-Tochter namens German Invest gesteckt. Deren Rückzahlung wurde laut dem Blatt schon zweimal verschoben, zuletzt auf den 30. November. Ob sie inzwischen erfolgt ist, ist unklar. Die VBL wollte sich dazu nicht äußern.

Die Fälle zeigen, wie Bauträger bei Zinssätzen nahe Null Großkredite für hochtrabende Entwicklungsprojekte auf billigem Baugrund aufnehmen konnten, in der Hoffnung, dass diese später im Wert steigen würden. In einigen Fällen wurden die Grundstücke zu immer höheren Preisen an neue Investoren weiterverkauft, ohne dass mit dem Bau begonnen wurde.

Das System funktionierte, solange sich die Preise nur in eine Richtung bewegten und Investoren wie DAK und VBL willig einsprangen, als sich die Banken nach der Finanzkrise zurückzogen. Nun zwingen die steigenden Baukosten und die Zinswende die Bauträger dazu, die Bewertungen ihrer Portfolios zu reduzieren. VBL hofft auf Tilgung. Nun denn… (Daniel Heestermann)