Die Berliner Accentro Real Estate AG, das deutsche Flaggschiff der Wohnungsprivatisierung, erlitt mit dem Adler-Einstieg einen krassen Kulturwandel.
Weil der Accentro-Aufsichtsrat Natig Ganiyev (41, Gründer der Londoner Vestigo Capital Advisors LLP) aus Aserbaidschan seine 2017 von Adler abgekaufte Aktienmehrheit an der Accentro Real Estate AG zu rund einem Drittel (59,1 Millionen Euro) immer noch nicht bezahlt hat, hat die SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger e.V. am 21. Oktober 2022 eine Sonderprüfung am Landgericht Berlin beantragt.
Mit der Unternehmenskultur geht es beim Berliner Wohnungskonzern Accentro Real Estate AG (© Unternehmenspräsentation Accentro Real Estate AG 2022) steil bergab, seit Konkurrent ADLER Real Estate AG 2014 die Mehrheit am deutschen Flaggschiff bei der Wohnungsprivatisierung übernahm und 2017 den größten Teil davon an einen windigen Investor weiterverscherbelte.
Früher, als die Accentro noch Estavis AG hieß, waren Vorstände zugleich auch Aktionäre und bürgten für Konzernkredite persönlich.
Heute gehört die #Accentro Real Estate zu 83,1 % Natig Ganiyev, einem jungen Mann aus Aserbaidschan. Er ist Baujahr 1981 und hat sich mal schwupps eine deutsche Aktiengesellschaft gekauft. Ohne bis heute die vereinbarten Tranchen vollständig zu bezahlen.
Im Viceroy Research vom 6. Oktober 2021 schrieb der Londoner Investor Fraser Perring, der schon den Wirecard-Skandal aufdeckte: „Im Oktober 2017 gekauft, sind noch 32% unbezahlt.“
Dennoch sitzt Natig Ganiyev im Aufsichtsrat und kassiert eine fixe Jahresvergütung von 30.000 Euro.
Die Sdk Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger e.V. aus München, die 1.001 Aktien an der Adler Real Estate AG hält, hat mit anderen Adler-Minderheitsaktionären über den Rechtsanwalt Axel Conzelmann aus Baden-Baden am 21. Oktober 2022 am Landgericht Berlin einen Antrag auf Sonderprüfung gestellt.
SdK teilte am 21. Oktober 2022 mit: „Der Sonderprüfer soll das
Rechtsgeschäft grundlegend untersuchen.“
Natig Ganiyev kaufte laut Heise vom 23. Oktober 2017 die rund 82 Prozent der Accentro-Aktien – darunter Wandelschuldverschreibungen – für einen vereinbarten Kaufpreis von insgesamt 181 Millionen Euro. Die Tranchen waren bis November 2018 an Adler zu bezahlen. Die Adler Real Estate AG hält nach dem Verkauf ihrer Mehrheitsanteile an Natig Ganiyev aktuell an Accentro nur noch 4,8 Prozent. 12,1 Prozent der Accentro Real Estate AG sind Streubesitz.
SdK teilte am 31. August 2022 mit: „Der Kaufpreis für den überwiegenden Teil der Anteile der
Gesellschaft (Adler – Anmerkung der Redaktion) an der Accentro Real Estate AG (Verkauf an Brookline Real Estate S.à.r.l. aus Luxemburg, die von Natig Ganiyev und seiner Londoner Investmentfirma Vestigo Capital Advisors LLP beherrscht wird – Anmerkung der Redaktion) wurde entgegen der ursprünglichen Vereinbarung nicht vollständig bezahlt, und im Geschäftsjahr 2021 wurde die Zahlungsfrist erneut verlängert. Mittlerweile wurde die Forderung zum 30. Juni 2022 gar um 37 Millionen Euro wertgemindert, wie dem gestern kurz vor Mitternacht publizierten Halbjahresabschluss (der Adler Real Estate AG – Anmerkung der Redaktion) zu entnehmen ist.“
Natig Ganiyev blieb aber auch Kaufzahlungen für Wohnprojekte der Adler-Tochter Consus schuldig
Am 20. Mai 2020 hatte der Berliner Wohnungsprojektentwickler Consus Real Estate AG, der wie Accentro ebenfalls zur Adler Group SA gehört, als Teil ihrer Strategie zum Schuldenabbau einen weiteren wesentlichen Verkauf von Vermögenswerten bekanntgegeben.
Consus hat acht Entwicklungsprojekte mit einem Gesamtbruttoentwicklungswert von 2 Milliarden Euro zum Paketpreis von 313 Millionen Euro an den Immobilienfonds „Partners Immobilien Capital Management Sarl“ mit Sitz auf der Insel Guernsey verkauft. Wirtschaftlich Berechtigter ist Investor Natig Ganiyev.
Sechs der veräußerten Entwicklungsprojekte (Neuländer Quarree in Hamburg, Cologneo II, Covent Garden, Billwerder Neuer Deich in Hamburg, NY Gummifabrik in Hamburg, Vitopia-Kampus Kaiserlei) gehörten zu den Top 25 Projekten der Gruppe.
Natig Ganiyev – Geld an Consus floss nur spärlich
Als bis Ende 2021 nur 40 Prozent des Kaufpreises bezahlt war, zog die Adler Group (die Consus Real Estate inzwischen zu 94 Prozent übernommen hat) die Reißleine: „Es war nicht bekannt, wann und in welcher Höhe die Zahlungen beglichen würden. Es stellte sich daher als beste Lösung für Consus heraus, den Vertrag rückgängig zu machen und damit langwierige Gerichtsverfahren gegen den Käufer zu vermeiden“, heißt es im Adler-Group-SA-Geschäftsbericht 2021.
Durch die Rückabwicklung des Kontrakts mit Partners Immobilien hat die Adler Group nun alle acht Projekte wieder im Schoß, mit deren Verkauf sie sich und ihre Tochter Conus ja eigentlich entschulden wollte.
Am 23. September 2022 musste Consus eine Wertberichtigung mitteilen: „Zusätzlich hat Consus die Ausfallrisiken von Forderungen aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten neu bewertet. Die Berücksichtigung der aktualisierten Geschäftsplanung sowie die Neubewertung der Ausfallrisiken führt zu einmaligen, nicht cash-wirksamen Wertberichtigungen und einem negativen Eigenkapital der Consus zum 30. Juni 2022 von rund 760 Millionen Euro bis 800 Millionen Euro.“
So musste von Consus auch der Kauf des Neuländer Quarree rückabgewickelt werden
Am 17. Mai 2022 berichtete das Hamburger Abendblatt: „Das Bauprojekt Neuländer Quarree am östlichen Eingang des Harburger Binnenhafens (der Wohnturm existiert nur visuell © ROBERTNEUN ™ Architekten, Berlin, 1. Preis im Architekturwettbewerb der CG Gruppe AG 2019 – Anmerkung der Redaktion) geht zurück an die Adler Group, nach Firmenangaben ‚eine der führenden Wohnungsgesellschaften in Deutschland‘. Deren Tochter Consus Real Estate hatte das Projekt an der Neuländer Straße und das gegenüber liegende ehemalige Fabrikareal der New-York Hamburger (NYH) Gummi-Waren Compagnie 2020 an die Fonds-Gesellschaft Partners Immobilien Capital Management mit Sitz auf der Insel Guernsey verkauft. Dieses Geschäft wird jetzt rückabgewickelt. Ob und wie schnell es nun mit dem Harburger Prestige-Projekt voran geht, steht in den Sternen.“
Natig Ganiyev gilt nicht erst seit der Accentro Real Estate AG und Consus als unseriös
Investor Faser Perring hegte dazu in seinem Viceroy Research folgende „Zweifel an der Integrität der Käufer“: „Vestigo Capital war gleichzeitig in einen montenegrinischen Skandal verwickelt, bei dem es um den Verkauf eines Windparks ging, der seinen Wert innerhalb von 3 Jahren verdreifachte. Vestigo schien über die Tochtergesellschaft Cifidex auf beiden Seiten der Transaktion zu stehen, die den Windpark für 3 Millionen € kaufte und ihn zwei Wochen später an den maltesischen Energieversorger Enemalta für 10,3 Millionen € verkaufte.
Es stellte sich heraus, dass Cifidex die ursprünglichen 3 Millionen Euro von 17 Black, einem Unternehmen aus Dubai im Besitz von Yorgen Fenech, geliehen hatte.
Fenech.
Fenech wurde angeklagt, den Mord an der maltesischen Journalistin Daphne Caruana Galizia organisiert und finanziert zu haben sowie weit verbreiteter Bestechung und Betrug in Malta. Vestigo leugnete später bezüglich der Cifidex trotz früherer Erklärungen, dass sie die Eigentümerin war.
Vestigo änderte später ihren Namen in Triangle Equity Partners, deren Direktoren Metin Guvener und Gafar Gurbanov beide in Korruptionsermittlungen gegen die herrschende Familie Aserbaidschans verwickelt sind.“
Typisch Cevdet Caner
Die unerfüllten Deals des Natig Ganiyev mit den Adler-Group-Tochterfirmen erinnern an den Deal von Adler-Group-Transaktionslenker Cevdet Caner (49) aus Linz mit seinem Schwager Josef Schrattbauer (50) aus Haag in Österreich zur Bilanz-Verbesserung der Adler Real Estate AG für das Jahr 2019.
Der dubiose Verkaufs-Deal des Immobilienprojekts Glasmacherviertel (Foto © Glasmacherviertel GmbH & Co. KG) in Düsseldorf Gerresheim im Jahr 2019 von einer Amsterdamer Adler-Tochter an die Berliner Spree Group von Josef Schrattbauer fällt den beiden Österreichern Caner und Schrattbauer auf die Füße.
Der Wert der Immobilie war in der 2019er Adler-Bilanz mit 375 Millionen Euro angesetzt. Das finden die BaFin-Prüfer in ihrer Presseerklärung vom 1. August 2022 „um mindestens 170 Millionen Euro bis höchstens 233 Millionen Euro zu hoch bewertet.“
Die BaFin hat Strafanzeige gestellt. Die Frankfurter Staatsanwaltschaft ermittelt wegen des Verdachts auf Bilanz-Betrug, wie das Handelsblatt am 1. August 2022 meldete.
Laut Handelsregister war es Cevdet Caners (© Pressefoto Aggregate Holdings SA, Luxemburg) Schwager Josef Schrattbauer, der 2019 die 75 Prozent am Adler-Wohnungsprojekt Glasmacherviertel in Düsseldorf Gerresheim erwarb, obwohl es noch nicht einmal eine Baugenehmigung auf der Ruine gab. Den Kaufpreis von rund 214 Euro für diese 75 Prozent hat er jedoch nie vollständig bezahlt. Erhalten hat Adler nur 90 Millionen Euro. Den restlichen Betrag hat Adler Real Estate dem Caner-Schwager gestundet. Er sollte in Raten fließen. Hierzu kam es jedoch nie.
Noch Ende Juni 2021 stand die Forderung über rund 130 Millionen Euro in den Büchern. Adler verkündete 2021, die Transaktion rückabwickeln zu wollen. Im dritten Quartal 2021 wurde das Projekt wieder vollständig in der Konzernbilanz berücksichtigt.
Zu dem Teilverkauf des Düsseldorfer Grundstücks an Caners Schwager schreibt KPMG aus Berlin: „Der vereinbarte Kaufpreis lag rund 80 Prozent über dem intern kalkulierten Wert.”
Vom Kaufpreis sei nur die erste Rate bezahlt worden. Eigenkapital habe der Käufer hierfür aber nicht eingesetzt. Vielmehr seien auf das Grundstück neue Schulden aufgenommen worden.
Warum der Deal mit dem Schwager überhaupt stattfand?
Erstens, damit Adler zumindest auf dem Papier in der Bilanz insgesamt 375 Millionen Euro hatte, um 2019 den Berliner Wohnungskonzern ADO Properties schlucken zu können.
Und zweitens, um nicht unter die Loan-to-Value-Grenze im Eigenkapital für die Anleihegläubiger zu fallen. In den Anleihebedingungen garantiert Adler einen Verschuldungsgrad (Loan-to-Value, LtV) von höchstens 60 Prozent. Ein Bruch mit den Bedingungen hätte das Unternehmen ins Verderben führen können. Rückzahlungen von bis zu 1,8 Milliarden Euro hätten gedroht.
Es war eine ganz andere Kultur, als die Accentro Real Estate AG noch Estavis AG hieß
Wir erinnern an die Zeiten, als der Stuttgarter Vertriebsvorstand Eric Mozanowski (56) die Accentro Real Estate AG mitanführte.
Damals hieß der Börsenkonzern in der Charlottenburger Kantstraße noch Estavis AG.
Der damalige Vertriebsvorstand Mozanowski brachte das Unternehmen nach der Finanzkrise 2008 durch den Verkauf von Denkmal-Immobilien nach vorn. Als zweites Standbein hielt die Estavis AG renditestarke Gewerbeimmobilien im Bestand.
Mozanowski bürgte persönlich für Kredite des Estavis-Konzerns
Zur Verdeutlichung der damaligen Unternehmenskultur sei an dieser Stelle einmal aus dem Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2011/2012 zitiert: „Herr Florian Lanz, Vorstandsvorsitzender der ESTAVIS AG (bis 17. April 2012), und Herr Eric Mozanowski, Mitglied des Vorstands der ESTAVIS AG (bis 31. Dezember 2011), haben im Geschäftsjahr 2010/11 für verschiedene Kredite des ESTAVIS-Konzerns Bürgschaften in Höhe von jeweils 3.500 TEUR übernommen. Hierfür wurde eine Vergütung von jeweils 5 % p. a. vereinbart. Durch Rückführung der verbürgten Kredite ist diese Bürgschaft bis zum Bilanzstichtag auf jeweils 1.000 TEUR zurückgegangen. Im 3. Quartal des Geschäftsjahrs 2011/12 wurde für einen neuen Kredit des ESTAVIS-Konzerns eine weitere Bürgschaft mit einem Betrag von 1.000 TEUR zu den gleichen Bedingungen übernommen.“
Eric Mozanowski kümmert sich heute als Geschäftsführender Gesellschafter um die Belange seiner eigenen Wohnungsfirma, der ZuHause Real Estate Group GmbH aus Stuttgart.
Die Estavis-Pressemeldungen lauteten damals:
► ESTAVIS AG erzielt positives Neun-Monats-Ergebnis 2010/11
► ESTAVIS AG kauft Europas historisch größte Brauerei in Berlin-Friedrichshain
► Estavis startet solide ins Geschäftsjahr 2011/12
Mit dem Einstieg von Adler bei der Accentro wurden zum Ende 2014 alle Gewerbeimmobilien verkauft. Accentro sollte sich unter Adler nur noch auf Wohnungen konzentrieren.
Accentro-Boss Lars Schriewer scheitert an Refinanzierung einer Anleihe
Heute, elf Jahre, später heißt es am 30. November 2022 unter dem Hashtag #Accentro vom Branchendienst 4investors.de auf Twitter: „Accentro Real Estate fällt in die roten Zahlen – Gewinnwarnung für 2022“.
Der heutige Accentro-CEO Lars Schriewer (48 © Zwischenmitteilung Q3 2022 ACCENTRO AG / Thomas Knieps) aus Düsseldorf meldete für die ersten neun Monate 2022 einen Verlust von 7 Millionen Euro. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres gab es noch ein Plus von 10 Millionen Euro. Dies war jedoch einem Bewertungseffekt von rund 16 Millionen Euro geschuldet – ohne ihn hätte das Unternehmen auch schon damals einen Verlust in ähnlicher Höhe wie 2022 vermelden müssen. In diesem Jahr war bei Accentro kein Bewertungsgewinn mehr angefallen.
Der Accentro-Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) kletterte von 54,9 Prozent im vergleichbaren Vorjahreszeitraum auf jetzt 55,3 Prozent und kommt der kritischen Grenze von 60 Prozent immer näher, ab da die Hunderte Millionen schweren Anleihen auf einen Schlag zurückgezahlt werden müssten, was ohne Refinanzierung in die Pleite führt.
Viele Investoren warten derzeit auf eine ganz bestimmte Antwort. Man will wissen, wie Accentro im Februar 2023 eine Anleihe 2020/2023 über 250 Millionen Euro refinanziert, die derzeit bei rund 40 Prozent notiert. Man befinde sich in konstruktiven laufenden Gesprächen über eine Verlängerung der Laufzeit, heißt es von Accentro. Nun denn… (Daniel Heestermann)
Über Natig Ganiyev, Aufsichtsrat der Accentro Real Estate AG
Natig Ganiyev wurde am 9. Januar 1981 in Aserbaidschan geboren. Er erwarb 2008 den Studienabschluss Master’s Degree in Business Administration der Harvard Business School in Boston. Ganiyev begann seine Karriere 2003 an der Wall Street und arbeitete seitdem für verschiedene internationale Investmentgesellschaften, wo er Transaktionen in den Sektoren Lebensmittel, Landwirtschaft, Immobilien und Gastgewerbe leitete. Im Jahr 2014 gründete Ganiyev die Vestigo Capital in London als private Investmentgesellschaft, die sich hauptsächlich auf Immobilien und erneuerbare Energien konzentriert. Ganiyev ist Mitglied des Aufsichtsrats der Malta Montenegro Wind Power JV Ltd, Malta. Ganiyev ist Mitglied im Aufsichtsrat der Accentro Real Estate AG seit Dezember 2017.
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