Die Deutsche EuroShop AG aus Hamburg ist nach eigenen Angaben “Deutschlands einzige AG”, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert.
Das SDAX-Unternehmen ist zurzeit an 21 Einkaufscentern in Deutschland, Österreich, Polen, Tschechien und Ungarn beteiligt. Zum Portfolio gehören unter anderem das Main-Taunus-Zentrum bei Frankfurt, die Altmarkt-Galerie in Dresden und die Galeria Baltycka in Danzig.
Größte Einzelaktionäre sind mit 20 Prozent der Unternehmer und DES-Aufsichtsrat Alexander Otto, mit 5,1 Prozent PGGM, mit 5 Prozent AXA und mit jeweils 3,3 Prozent State Street und Johannes Schorr sowie mit 2,6 Prozent Black Rock aus New York.
Das Forum Wetzlar (größtes innerstädtisches Einkaufszentrum in Mittelhessen) gehört zum Portfoli ... mehrDas Forum Wetzlar (größtes innerstädtisches Einkaufszentrum in Mittelhessen) gehört zum Portfolio der Hamburger Deutsche EuroShop AG. Die beiden Vorstände Sprecher Wilhelm Wellner (53, links) und Finanzchef Olaf Gerd Borkers (56) präsentierten rote Zahlen und düstere Aussichten © Pressefotos Deutsche-EuroShop.de
Offenbar erweist sich dieses Betongold an erstklassigen Standorten nicht so beständig, wie erwartet. Abwertungen der Immobilien um fast 428 Millionen Euro führten in der Jahresbilanz 2020 zu einem Jahres-Nettoverlust von 252 Millionen Euro. 2019 hatte die Deutsche EuroShop AG noch einen Nettogewinn von 112 Millionen Euro ausgewiesen.
Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen um -10,7 % abgewertet (im Vorjahr -2,9 %).
Die schwedische Avanza Bank aus Stockholm sieht den Hypothekenwert der Deutsche Euroshop AG bei 40 Prozent und die Sicherheitsanforderungen bei 170 Prozent.
Als wesentliche Faktoren für die Immobilienabwertung haben die beiden Vorstände Sprecher Wilhelm Wellner (53, im Foto links) aus Hamburg Eppendorf und Finanzchef Olaf Gerd Borkers (56, im Foto rechts), ebenfalls aus Hamburg, in einer Unternehmensmitteilung vom 23. März 2021 folgende ausgemacht:
Das Bewertungsergebnis wurde von der Corona-Pandemie und den damit einhergehenden substanziellen Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel dominiert.
Neben einem leicht gesunkenen Vermietungsstand von 95,4 % (-2,2 Prozentpunkte) wurde die Bewertung im Wesentlichen beeinflusst von
► im Durchschnitt gestiegenen Ankaufsrenditen für Shoppingcenter in Deutschland,
► Investitionen in die Nachvermietung, Modernisierung
► und Positionierung des Bestandsportfolios
► sowie von angepassten Erwartungen an die Mietenentwicklung und längere Nachvermietungszeiträume.
Der Handelsumsatz war jedenfalls im letzten Jahr nicht schuld an dem Verlust. Nach vorläufigen Zahlen setzte die Deutsche EuroShop im letzten Jahr immerhin 224 Millionen Euro um. Das sind trotz der Corona-Krise nur 3 Prozent weniger als 2019.
Aber in diesem Jahr soll dann doch ein erwarteter Umsatzeinbruch für weitere düstere Aussichten sorgen.
Der Konzernvorstand rechnet mit weiteren Einbußen bei Umsatz und Vorsteuergewinn vor allem wegen der längeren Geschäftsschließungen als 2020. Aktuell seien 18 der 21 Shoppingcenter der Deutschen EuroShop AG im harten Lockdown, heißt es in der Unternehmensmitteilung.
Das Unternehmen spürt derzeit nicht nur die negativen Auswirkungen des zweiten Lockdowns, auch der Trend zum E-Commerce setzt den Konzern unter Druck.
Obwohl die Aktie auf Fünfjahressicht von über 40 Euro auf derzeit unter 20 Euro gerutscht ist und es 2020 keinen Gewinn gab, sondern einen Verlust je Aktie von 4,07 Euro, will die Deutsche EuroShop AG für 2020 dennoch eine Dividende von 4 Cent je Aktie ausschütten. Das überrascht: Denn für das Gewinn-Jahr 2019 wurde im vergangenen Jahr keine Dividende ausgeschüttet.
Und damit war es ja eh vorbei mit der tadellosen Historie als zuverlässige Dividendenaktie.
Der Aktionär von der Kulmbacher Bösenmedien AG fragte gar:
Deutsche Euroshop: Ist die Firma noch zu retten?
Der Aktionär-Analyst Thomas Bergmann warnte bereits vor einem Jahr:
Die DES-Aktie ist zurzeit ein Fass ohne Boden.
Niemand kann sagen, wann die Welt zur Normalität zurückkehrt.
Die Shopping-Center des Unternehmens werden stark unter der Krise leiden und möglicherweise Mieter wegbrechen.
Die Bundesregierung hat, um die Folgen der Coronavirus-Pandemie abzumildern, die Pflicht zur Insolvenzanmeldung unter bestimmten Umständen bis Ende April 2021 verlängert, aber dennoch besteht das Risiko weiterer Insolvenzen von Mietpartnern.
Schadensteilung mit den Mietern
Die Deutsche EuroShop ist nach eigenen Angaben über ihren Dienstleister, die ECE, kontinuierlich im Gespräch mit den Mietern, um auch in dieser Phase der Pandemie schnell tragfähige und partnerschaftliche Unterstützungsmaßnahmen zu vereinbaren.
So wurde unter anderem Anfang 2021 den betroffenen Mietern der deutschen Shoppingcenter ein Angebot zur Schadensteilung in Höhe der Hälfte der Nettokaltmiete unterbreitet, beschränkt auf Schließungszeiträume seit Mitte Dezember 2020 und für 2021.
Hinzu kommen schwierige Verhandlungen mit Banken über Refinanzierungen.
Die Deutsche EuroShop unterhält Kreditverbindungen zu 23 Banken sowie Sparkassen und ist nach eigenen Angaben “mit allen Finanzierungspartnern in dieser fortgesetzt außergewöhnlichen Situation weiterhin in einem konstruktiven und vertrauensvollem Dialog.”
Mitte 2021 stehen zwei Konzerndarlehen über insgesamt 135,3 Millionen Euro zur Refinanzierung an. Für ein Darlehen über 65,2 Millionen Euro konnte eine Anschlussfinanzierung bereits abgeschlossen werden. Das zweite Darlehen über 70,1 Millionen Euro befindet sich in der Endphase der Verhandlungen.
2022 sind drei weitere Darlehen in Höhe von 226 Millionen Euro, 2023 ein Darlehen über 209,1 Millionen Euro, 2024 keine und 2025 ein Darlehen in Höhe von 58,7 Millionen Euro zu prolongieren.
Die Anleger sollten die Aktie trotz des deutlich niedrigeren Kurses noch nicht kaufen, riet Der Aktionär-Analyst Bergmann. Nun denn…
