Kein Wunder, dass die Anleger des geschlossenen Wohnpark Elbaue GmbH & Co. Immobilienfonds KG bei der erst besten Gelegenheit, nämlich nach Ablauf der 12jährigen Mindestlaufzeit, die Flucht ergriffen und massenhaft kündigten.
Initiator und Geschäftsführer Angelo Giunta (72) aus Rüsselsheim in Hessen konnte den Anlegern keine Ausschüttungen bezahlen, obwohl sich die mittlerweile vollvermieteten Immobilien, zwei Wohnhäuser mit insgesamt 96 Wohnungen in der Dresdner-Straße 127-133 im Dresdener Stadtteil Cossebaude, wovon 89 Wohnungen dem Fonds gehören, mit einer Wertsteigerung von rund 3,5 Prozent pro Jahr entwickelten.
Der Wohnpark Elbaue, 96 Wohnungen in der Dresdner-Straße 127-133 im Dresdener Stadtteil Cossebaude ... mehrDer Wohnpark Elbaue, 96 Wohnungen in der Dresdner-Straße 127-133 im Dresdener Stadtteil Cossebaude kurz vor Radebeul © Verkaufsprospekt Wohnpark-elbaue.de/download/Elbaue_2018-01-22.pdf
Angelo Giunta hatte die ersten 86 Wohnungen der Anlage 1998 mit Hilfe eines Hypothekendarlehens der DKB Deutsche Kreditbank AG Berlin gekauft. Die steht mit 1,9 Millionen Euro im Grundbuch auf Rang I.
Dahinter folgt ein 400.000 Euro Kredit von Angelo Giuntas Vertriebsfirma SITUL Versicherungsagentur Verwaltungs-GmbH aus der Wienerschlosstraße 66 in Darmstadt in Hessen.
Verkäuferin war die SVVG GmbH, die später im Jahr 2002 Insolvenz anmelden sollte und an der die Situl beteiligt gewesen war.
Käuferin des 1996 fertiggestellten Wohnparks Elbaue von der SVVG GmbH wurde die Elbaue KG, die im Jahr 1997 gegründet wurde und deren Gründungsgesellschafter wieder die Situl wurde.
Die Kredite der DKB und der Situl sollten durch Kommanditkapital abgelöst werden, für das Angelo Giunta im Jahr 2005 einen Prospekt auflegte.
Die Mieteinnahmen sprudelten im Wohnpark Elbaue jedoch nicht gleich in voller Höhe. Durch ein Immobilienüberangebot in Dresden betrug die Vermietungsquote im Jahr 2003 zirka 75 Prozent. Bis 2006 konnten die Vermietungen auf 90 Prozent gesteigert werden. Inzwischen sind alle Wohnungen im Wohnpark Elbaue vermietet. Zu Durchschnittsmietpreisen für eine 3-Zimmer-Wohnung von 6,87 Euro kalt pro Quadratmeter Wohnfläche sowie für eine 2-Zimmer-Wohnung von 6,76 Euro.
Die Kommanditeinlagen und die Mieten sollten den Wohnpark langsam, aber stetig entschulden.
Doch weil bei den Anlegern von den Mieten kein Cent ankam, stiegen sie massenhaft wieder aus und wollten ihr investiertes Geld zurück.
Das Kommanditkapital sackte dadurch mit einem Schlag zum Stichtag 31. Dezember 2016 von rund 15 Millionen Euro auf nur noch rund 7,4 Millionen Euro zusammen.
Angelo Giunta musste allein für die Rückzahlung der gekündigten Anteile bei der DKB noch einmal einen Kredit in Höhe von 1,5 Millionen Euro mit einer Laufzeit von zunächst 11 Jahren und einem Zinssatz von zunächst 5,37 Prozent pro Jahr zu Lasten des Fonds aufnehmen.
Sein neuer Plan: Wenn er die sieben noch nicht im Besitz des Fonds befindlichen Wohnungen im vollvermieteten Wohnpark Elbaue auch noch kauft und das entstandene Kommanditkapitalloch durch neue Kommanditisten bis zum Jahr 2021 wieder auffüllen lässt, könnte er alle Schulden an die DKB bis zum Jahr 2033 abbezahlt haben und dann womöglich auch mal Renditen ausschütten.
Deshalb hat Giunta am 18. Januar 2018 über die Emittentin Wohnpark Elbaue GmbH & Co. Immobilienfonds KG (Elbaue KG) aus der Wienerstraße 66 in Darmstadt einen neuen Prospekt herausgebracht und will nun weitere rund 7,6 Millionen Euro frisches Anlegerkapital einsammeln. Mindestanlagesummer 1.280 Euro plus 5 Prozent Agio.
Doch seine Prognoserechnung hat gleich mehrere Schönheitsfehler, die Anleger zur Vorsicht mahnen sollten:
