FCR Immobilien AG25. März 2020 | 17:07 | Lesedauer ca. 5 min | Autor: GoMoPa-Redakteur AJ

Anleihe der FCR Immobilien AG: Wachsender Leerstand, überbewertete Immobilien, sinkende Mietrenditen


Der Münchener Immobilien-Unternehmer Falk Raudies (FCR Immobilien AG) und sein bayerischer Golfkumpel Frank F. (71) genießen gern öffentlich zusammen das süße Leben.

 

Etwa im österreichischen Ski-Paradies Kitzbühel. Falk Raudies lud als CEO und Mehrheitsaktionär (66,1 Prozent) der Münchener FCR Immobilien AG im Januar 2018 ins Hotel Zur Tenne im Herzen der Tiroler Gamsstadt ein und löste mit seiner 1. FCR Eagles Charity Night-Gala die traditionelle und stargespickte Audi Night zum jährlichen weltberühmten Skiabfahrt-Hahnenkammrennen ab – und stand dieser nach Einschätzung des Promimagazins Exklusiv-Muenchen.de “in Sachen Glanz und Glamour keineswegs nach.”

Am 11. März 2020 bewarb Falk Raudies seine neue, inzwischen sechste Firmenanleihe an der Frankfurter Börse als besonders sicher, obwohl Aufsichtsrat und Charity-Galafreund Frank F. entgegen der Aussage im Anleihe-Prospekt vom 6. März 2020 (unter keinem Aufsichtsrat sei es in den letzten Jahren zu einer Insolvenz gekommen) als Aufsrichtsrat die Insolvenz der Frankfurter Oil & Gas Invest AG im Jahr 2018 mitverantwortete und seine Finanzvermittlung NTC Nürnberger Treu-Concept am 21. August 2018 wegen einer Insolvenz von Amts wegen gelöscht werden musste, wie GoMoPa berichtete.

In diesem Zusammenhang soll Frank F. nach Recherchen von Red Alpha Research von der Staatsanwaltschaft wegen Untreue und Insolvenzverschleppung angeklagt worden sein. Um eine Vorstrafe zu vermeiden, soll er Ende 2018 zugestimmt haben, das Verfahren nach § 153a gegen eine Geldstrafe von 25.000 Euro einzustellen.

Zum Verkaufsstart seiner neuen fünfjährigen 30 Millionen Euro Firmen-Anleihe der FCR Immobilien AG erklärte Alleinvorstand Falk Raudies am 11. März 2020 auf Youtube, dass er mit Hilfe von Künstlicher Intelligenz Innovationsführer für Handelsimmobilien in Deutschland sei:

Die FCR Immobilien AG Innovationsführer, was die Technologie betrifft. Wir arbeiten konsequent mit Künstlicher Intelligenz, über die wir die Auswahl unserer Objekte treffen, die Leerstände abbauen.

Wir haben hier einen großen Innvoationsvorsprung gegenüber allen anderen Mitbewerbern.

Doch die beste KI nützt nichts, wenn sie nur in Sekundärlagen suchen darf.

Denn Investor Falk Raudies stellt im gleichen Youtube-Video klar:

Die FCR Immobilien AG ist spezialisiert auf Handelsimmobilien, Fachhandelsimmobilien, Einzelhandeslimmobilien, Fachmarktzentren an Sekundärstandorten.

 

Und diese Märkte an Sekundärstandorten entpuppten sich für Raudies Asset Management eher als Fluch denn als Segen, wie Berechnungen von Red Alpha Research anhand von FCR Geschäfts- und Halbjahresberichten ergaben (siehe Tabelle).

Demnach wuchs bei etlichen Bestandsimmobilien der Leerstand, anstatt zu sinken. Und das trotz der von Raudies vielbeschworenen Künstlichen Intelligenz.

Um Vertrauen bei Anlegern und Aktionären zu gewinnen, hat Raudies die Bilanzierung vom Handelsgesetzbuch (Anschaffungswert) auf den internationalen Rechnungsstandard IFRS (Marktwert) umgestellt.

Wie Falk Raudies am 19. Februar 2020 in einer Pressemitteilung bekannt gab, wurde der Marktwert des Portfolios von FCR durch einen externen Gutachter ermittelt, dessen Identität allerdings bislang nicht preisgegeben wurde.

Doch ein Vergleich mit Wettbewerbern deutet auf eine Überbewertung des FCR-Immobilienportfolios hin: FCR bewertet seinen Immobilienbestand rund 26 Prozent höher als die direkte Konkurrenz.

Obwohl das FCR-Immobilienportfolio weder bessere Qualität noch Lagen aufweist – die Ratingagentur Scope Ratings kritisierte am 11. September 2019 zum Beispiel insbesondere

» das “hohe wirtschaftliche Alter”,

» die “relativ geringe Attraktivität für Mieter”,

» den “hohen Investitionsbedarf” und

» die “illiquiden ‘D’-Standorte” -,

liegt der implizierte Bewertungsmultiplikatorder FCR-Objekte mehr als 25% über dem der Wettbewerber.

Red Alpha Research schätzte dazu am 15. März 2020 ein:

Auf dieser Basis erachten wir die Bewertung der FCR-Immobilien für äußerst aggressiv, und teilen die Einschätzung von Scope Ratings, dasses nach Ende des aktuellen Zyklus zu einem Rückgang der Marktwerte kommen könnte.

Dramatische Leerstandszunahme durch Mieterschwund:

 




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