War es ein Fehler, vor der Corona-Krise die Karstadt-Zentrale in Essen zu kaufen? Nein, der Büroimmobilien-Investor Thomas Olek (publity AG) hat zwar mit Herzblut in die eigene Heimatstadt investiert (Olek war Fußballer beim FC Essen 84).

 

Aber der Vorstandsvorsitzende und Mehrheitsaktionär (94 Prozent) der börsennotierten publity AG aus dem OpernTurm in Frankfurt nimmt keinen Cent in die Hand, ohne vorher sein inzwischen von der Konkurrenz gefürchtetes publity Research-Tool zu fragen.

Das hochgesteckte Motto dieses publity Teams lautet:

Niemand kennt den Markt so gut wie wir.

 

Zwar machte der Corona-Lockdown den Warenhauskonzern Karstadt zu einem Risikomieter. Aber Büro-Hausherr Olek sicherte dennoch die Rendite. Er gewann in der Krise einen weiteren Großmieter hinzu: das Uni-Klinikum Essen.

Olek meldete am 7. Mai 2020:

Es konnte nun mit dem Universitätsklinikum Essen ein weiterer renommierter Mieter gewonnen werden.

Das Universitätsklinikum hat rund 3.000 Quadratmeter Büro- und Lagerflächen für fünf Jahre angemietet, die zuvor vom Warenhauskonzern Karstadt temporär genutzt worden sind. Durch den Abschluss des Mietvertrages mit dem Universitätsklinikum Essen sichert publity weiterhin die Vollvermietung der Immobilie.

Einer der weiteren größten Mieter im Objekt ist die Polizei Essen, die umfangreiche Flächen bis zum Jahr 2028 angemietet hat.

Im Gegensatz zu Hotels und Warenhäusern gehören großflächige Büroimmobilien in Lagen mit finanzstarken Großmietern nicht zu den Verlierern in der Corona-Krise.

Das ist das Segment, in dem sich publity bewegt. Das werde künftig wegen Corona sogar noch stärker nachgefragt.

Dem Berliner Magazin Capital sagte Olek am 11. Mai 2020, bezogen auf sein Segment:

In Zukunft werden Unternehmen bei der Flächensuche Ansteckungseffekte zusätzlich berücksichtigen.

Corona ist das Ende des Großraumbüros.

Ansteckungssichere Büros haben aber einen deutlich höheren Flächenbedarf pro Mitarbeiter.

Video ersetze kein Büro

Olek:

Auch ersetzen Videokonferenzen eher die Reise- als die Bürotätigkeit. Für Vertrauensaufbau ist Video zudem weniger geeignet.

Wenn Video allgemein aus Umwelt- und Gesundheitssicht breite Akzeptanz findet, erhöht das die Büropräsenz.

Auch Homeoffice ersetze kein Büro (außer für wenige Singles)

Olek:

Der unfreiwillige Homeoffice-Großversuch während der Pandemie trägt eher zur Ernüchterung bei. Solange es menschelt, braucht man Büros.

Der eigene Schreibtisch wiegt beim Kampf um Talente über Loyalitätsgewinne die Mietkostenvorteile von Homeoffice-Regelungen weit auf. Außerdem leidet das Betriebsklima.

Projektmitarbeiter mit vollem Druck werden im Ton gegenüber den angenommen “Däumchendrehern” im Homeoffice schärfer werden.

In Familien besteht beim Homeoffice ein Effizienzrisiko. Singles freuen sich dagegen, in Ruhe effizient arbeiten zu können.

Aber die eigenen Büro-Immobilien sind ja nur ein Standbein der publity AG. Das viel ältere Standbein ist das Asset Management gegen Gebühr für institutionelle Investoren vor allem aus dem Ausland.

 

Thomas Olek lässt sich auch hier von keiner Corona-Krise den Schwung nehmen.

Auch im laufenden Jahr soll wieder kräftig am deutschen Büromarkt eingekauft werden: seit neuestem auch mit viel Kapital aus Südkorea.

Olek:

Wir arbeiten in der Tat stark mit asiatischen Investoren zusammen, unter anderem aus Südkorea. Sie ersetzen vielfach britische und US-amerikanische Investoren, die derzeit Gewinne auf dem deutschen Büro-Markt mitnehmen und aussteigen.

Die Südkoreaner betrachten Deutschland derzeit als extrem sicheres Land, in dem auch künftig noch Mieten gezahlt werden.

Hana Financial Investment, ein Finanzdienstleister aus Seoul, wird Oleks Asset-Manager publity AG bis zu 500 Millionen Euro Eigenkapital für Büroinvestments in Deutschland zur Verfügung stellen. Gespräche mit weiteren namhaften koreanischen Adressen werden geführt.

Asiatische Investoren nutzen nach Oleks Beobachtung die momentane Zurückhaltung anderer internationaler Investoren, um sich für ihr langfristiges Engagement in Deutschland große Objekte zu sichern – “zu Vor-Corona-Preisen”, wie er betont.

Olek sagte der Immobilienzeitung aus Wiesbaden am 5. Mai 2020:

Allerdings wird Leerstand auch in dieser Kundengruppe inzwischen nicht mehr als Chance bewertet.

Als Gründe für das weiterhin starke Kaufinteresse nennt Olek den hohen Kapitaldruck in Richtung Immobilienanlagen und den zusätzlichen Renditeeffekt, den das Währungshedging für den Euro-Raum mit sich bringt.

Beim Aufbau eines eigenen Gewerbe-Immobilienportfolios und beim Fremd-Asset-Management gegen Gebühr kommt es auch zu gewollten Überschneidungen, die beiden Seiten dienlich ist.

So hat sich Hana außerdem an der Ankaufsfinanzierung des Frankfurter Bürogebäudes Centurion beteiligt, das der publity-Tochter PREOS Real Estate gehört.

 

Am 23. April 2020 konnte die publity AG vermelden, dass das Closing des Ankaufs des Centurion-Bürohochhauses nunmehr erfolgt ist. Damit ist die im Dezember 2019 notariell beurkundete Transaktion komplett abgeschlossen, und die Immobilie ist nunmehr bei der publity-Konzerntochter PREOS Real Estate AG bilanziell erfasst.

Die Immobilie mit einer Gesamtmietfläche von mehr als 28.000 Quadratmetern befindet sich in der Frankfurter City-West und ist zu 95 Prozent vermietet. Im Objekt befinden sich die Deutschlandzentrale eines internationalen Finanzkonzerns sowie weitere namhafte institutionelle Mieter. Das zirka 75 Meter hohe Bürohochhaus wurde in den neunziger Jahren fertiggestellt und 2008 umfassend revitalisiert.

Der Erwerb erfolgte unter Einbeziehung einer Fremdkapitaltranche von rund 75 Millionen Euro, die von einem deutschen Bankinstitut als Finanzierungspartner bereitgestellt wurde. Der Ankauf ist Teil der dynamischen Ausweitung des eigenen Immobilienbestands des publity-Konzerns.

Thomas Olek:

Auswirkungen des derzeitigen Marktumfelds auf unseren Wachstumskurs und den Zugang zu Finanzierungen spüren wir aktuell in keiner Weise. Ich bin überzeugt, dass wir mit Top-Immobilien in Top-Lagen von Top-Städten den richtigen Investmentfokus für jede Marktphase haben.

Das Centurion in Frankfurt passt entsprechend perfekt in unser Ankaufsprofil. Wir haben darüber hinaus eine aktuelle Objekt-Pipeline im mittleren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, bei der wir derzeit in konkreter, exklusiver Ankaufsprüfung sind.

Gemeint ist: Für die eigene Portfoliogesellschaft PREOS soll der Immobilienbestand im laufenden Jahr um rund 2 Milliarden Euro erhöht werden. Über vier Objekte im Wert von 600 Millionen Euro werde bereits verhandelt.

Die Ankaufsfinanzierung durch Banken sei weiterhin möglich, so Olek:

Wir konzentrieren uns auf größere Büroobjekte ab 70 Millionen Euro in den A-Städten, dafür gibt es weiterhin Kredite.

Ich rechne allerdings mit leicht sinkenden Beleihungsquoten und einem leichten Zinsanstieg auf etwa 2%.

Beim Centurion-Kauf lagen die Zinsen bei 2,6 Prozent, vor Corona hätten sie wohl nur 1 Prozent betragen, so Olek.

Die Preise für Bürohäuser im Wert von über 100 Millionen Euro werden Oleks Überzeugung nach trotz Corona-Krise weiter steigen, während bei kleineren Bürogebäuden inzwischen stagnierende Preise und eine “gewisse Marktsättigung” zu beobachten seien.

publity AG ist von Corona “operativ unbeeindruckt”

Thomas Olek sieht die publity AG “trotz Corona-Pandemie gut aufgestellt”:

Wenn die Märkte rauer werden, dann zeigt sich die Qualität eines guten Investors und Asset Managers.

Deshalb sind wir von den aktuellen Turbulenzen, die wir als zeitlich begrenzt einschätzen, operativ unbeeindruckt.

Persönlich wünsche ich mir mit Blick auf die schweren gesundheitlichen und wirtschaftlichen Beeinträchtigungen, die damit für zahlreiche Menschen verbunden sind, ein sehr schnelles Ende der Pandemie

Olek weiter:

Geschäftlich sind wir gut aufgestellt mit unserem erstklassigen Eigenbestand, unserer guten Finanzbasis, unserem tragfähigen Netzwerk und einem hoch digitalisierten Geschäftsmodell, das sich auch in unserer Datenbank mit rund 9.500 relevanten deutschen Büroimmobilien manifestiert.

So positioniert sieht sich publity in der Lage, Marktchancen, die sich jetzt bieten, zu nutzen. Corona-Prüfung also bestanden.