Statt in dringend benötigte Häuser und Wohnungen zu investieren und sein Versprechen “Mietkauf – ohne Schulden zur eigenen Immobilie” wahr zu machen, rang Vorstand Jens Meier 48) den über 5.000 Genossen der Geno Wohnbaugenossenschaft aus Ludwigsburg in Schwaben auf der letzten Generalversammlung im Juni diesen Jahres die Stundung eines Altkredites für den Vertrieb in Höhe von fast 1 Million Euro und einen Neukredit über 4,2 Millionen Euro ebenfalls für den Vertrieb ab.
Die Genossen fühlten sich so zum zweiten Mal gemolken, berichtete der Finanznachrichtendienst GoMoP.net. Finanz-Analyst GoMoPa-User Struckischreck aus München hatte Jens Meier bereits anfang des Jahres vorgerechnet, dass die realen Zahlen gegen ein angeblich soziales Wohnmodell sprechen.
Jens Meier (48) aus Obersontheim in Baden-Württemberg: Vorstand der GENO Wohnbaugenossenschaft eG, ... mehrJens Meier (48) aus Obersontheim in Baden-Württemberg: Vorstand der GENO Wohnbaugenossenschaft eG, Vorstand der Genotec Vertriebs AG, Inhaber der Genotrade eK, in Lugdwigsburg
Nun stellt sich die Frage: Schlafen die Aufsichtsräte? Analyst Struckischreck versucht, die Aufsichtsräte nun in einem offenen Brief wachzurütteln. Hier das Dokument in voller Länge.
Offener Brief an die Mitglieder des Aufsichtsrates der Geno Wohnbaugenossenschaft eG Simone Zipperle (Vorsitzende), Hans-Günter Lohmann und Steffen Schrader.
An die Mitglieder des Aufsichtsrates der Geno Wohnbaugenossenschaft eG
Sehr geehrte Frau Zipperle, sehr geehrter Herr Lohmann, sehr geehrter Herr Schrader,
Zunächst einmal bitte ich um Verständnis, dass ich Ihnen unter meinem Pseudonym schreibe. Dies liegt nicht daran, dass ich etwas zu verbergen hätte, sondern daran, dass zu viel mediale Aufmerk- samkeit für investigative Berichterstattungen im Grauen Kapitalmarkt kontraproduktiv ist. Aber Sie können sich sicher sein, dass meine Berichte genau recherchiert und alle Berechnungen finanzma- thematisch überprüft sind. Sie werden im Internet auch keinen Fall finden, an dem sich nicht am Ende trauriger Weise meine Annahmen über ein Produkt oder ein Unternehmen (zum Beispiel Akzenta AG!) nicht bewahrheitet hatten.
Möglicherweise haben Sie auch schon in der Vergangenheit von meiner Kritik an Geno Wohnbaugenossenschaft eG (ehemals Genotec eG) gehört. Herr Jens Meier jedenfalls hatte jedenfalls in den Jahren 2005 und 2006 mehrfach davon gelesen, teilweise auch auf meine Fragen geantwortet, bevor er dann jedoch jegliche weitere Antworten schuldig blieb. Näheres lesen Sie unter www.gomopa.net im Forum. Kostenpflichtig zwar, aber es lohnt sich.
Nachdem der Geschäftsbericht des Jahres 2015 der Geno Wohnbaugenossenschaft eG veröffentlicht wurde, möchte ich mich insbesondere mit Ihren Aussagen im Vorwort des Aufsichtsrates beschäftigen.
In Erfüllung der uns nach Gesetz und Satzung vorgegebenen Beratungs- und Überwachungsfunktion haben wir auch im Geschäftsjahr 2015 die Arbeit des Vorstandes kritisch hinterfragt, bewertet und beratend begleitet.
Haben Sie das wirklich? Haben Sie jemals rechnerisch nachvollzogen, wie es möglich sein soll, dass eine nennenswerte Anzahl von Mitgliedern tatsächlich in den Genuss des Wohnkaufes kommen soll?
Wissen Sie, was ein Ponzi-Schema oder ein Schneeballsystem ist? Gemeinsam an beiden Systemen ist, dass die Anzahl Teilnehmer exponentiell steigen muss, um nicht zu kollabieren (beim Schneeball- system jedoch mit viel höheren Wachstumsraten), und dass mit den Beiträgen neuer Teilnehmer die Gewinnausschüttungen der bestehenden Teilnehmer gedeckt werden. Herr Meier wird empört zurückweisen, dass GENO mit diesen beiden Systemen auch nur das Geringste zu tun hat.
Sicher fehlt es an dem betrügerischen Hintergrund, der beiden Systemen zugrunde liegt. Allerdings fehlt es nicht an der Gewinnerzielungsabsicht – diese besteht nämlich in den hohen Provisionsinteressen des Vorstandes der Genotec Vertriebs AG und der Genotrade e.K, Herrn Jens Meier, und der Verkäufer. Weshalb ist GENO daher mit beiden Systemen in Verbindung zu bringen?
Im Geschäftsbericht wird die aktuelle WohnSparSumme mit 898 Millionen Euro angegeben. Das ist der Wert der WohnSparVerträge, die eines Tages von Mitgliedern realisiert werden sollen. Eingezahlt wurden bis dato als Beitrittssumme lediglich 24 Millionen Euro, die praktisch vollständig im Immobilienbestand aufgegangen sind. Somit fehlen rund 870 Millionen EUR, von denen lediglich zirka 53 Millioinen Euro als offene Beitrittssumme in den nächsten Jahren von Mitgliedern eingezahlt werden. Woher soll dann diese Summe von 870 Millionen Euro kommen?

Haben Sie einmal aus Ihrem Geschäftsbericht herausgelesen, dass die durchschnittliche Beitritts- summe je Mitglied bei ca. 14.500 EUR liegt? Ist Ihnen bewusst, dass somit mindestens 9 neue Mitglieder erforderlich sind, um einem Alt-Mitglied den Mietkauf zu ermöglichen? Also 45.000 neue Mitglieder für die jetzigen 5.000? Und wie geht es danach weiter? 400.000 für 50.000?
Wie Sie an Hand dieser Zahlen unschwer erkennen können, ist bei GENO ein laufendes, hohes exponentielles Wachstum erforderlich, um die Ansprüche sämtlicher Mitglieder in absehbarer Zeit zu erfüllen. Denn der vollmundig angepriesene Mietrückfluss trägt nur sehr gering zu einer Erhöhung der zufließenden Mittel bei. Und die Rückzahlung der Wohnkaufsumme durch die weniger als 200 aktuellen Mietkäufer erst in 25 bis 30 Jahren.
Und damit muss das GENO-System zwangsläufig kollabieren, da es ein solches Wachstum nicht geben kann. Die Frage ist dabei nicht ob, sondern nur wann dies der Fall sein wird.
Vor diesem Hintergrund müssen daher einige Aussagen im Geschäftsbericht richtiggestellt werden:
Seite 25 “Die Neumitglieder”: Nur teilweise richtig ist die Aussage, dass durch die Gewinnung von Neumitgliedern die aktuelle und zukünftige Zuteilung sichergestellt wird. Für die aktuelle Zuteilung mag das richtig sein, aber auch die neuen Mitglieder benötigen jeweils etwa den neunfachen Neuzugang von Mitgliedern, damit auch ihre Zuteilung sichergestellt wird. Damit verschiebt sich das Problem lediglich in die Zukunft.
Auf Seite 28 “Das Kollektiv” werden mehrere falsche Aussagen getroffen:
Es ist zunächst einmal rich- tig, dass die GENO eG nach dem Prinzip Zeit mal Geld aufgebaut ist. Hier wird sogar bestätigt, dass der Mittelzufluss aller Mitglieder ein wesentlicher Faktor ist, der das Kollektiv bestimmt.
Völlig falsch ist jedoch die Schlussfolgerung, dass mit immer länger währendem Bestand dieser Faktor langsam in den Hintergrund tritt. Im Gegenteil, je jünger ein solches auf dauerhaften Wachstum ausgerichtetes System ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Ansprüche der ersten Mitglieder erfüllt werden, denn zuletzt gab es noch genügend Neueinzahler, die an die vollmundigen Versprechungen der Funktionsfähigkeit des Systems glauben.
Falsch ist daher auch die Aussage, dass die ersten Mitglieder das größte Risiko trugen. Das Risiko der Nichtrealisierung tragen die jetzt neu eingestiegenen Mitglieder, denn sie müssen hoffen, dass es auch für sie die neunfache Anzahl neuer Mitglieder geben wird, um das Kapital für ihre Immobilie aufzubringen. 13 Jahre sind keine hinreichende Zeit, um die dauerhafte Funktionsfähigkeit eines solchen Systems zu belegen. Das Anwerben neuer Mitglieder löst nicht die Probleme der GENO eG – sie ver- schiebt sie lediglich und zu Gunsten der Vertriebsprovisionen in die Zukunft.
Auf eine weitere falsche Spur führt die Aussage, das GENO-Kollektiv sei artverwandt mit dem Bausparen.
Auch in den 1920er Jahren musste bereits ein Mindesteigenkapital von einem Sechstel der Bausparsumme aufgebracht werden. Außerdem wurden die Bauspardarlehen bis in die 1930er Jahre verlost, die Bausparer waren somit in hohem Maße dem Zufall unterworfen. In der heutigen Zeit müs sen mindestens 40% der Bausparsumme angespart werden. Die Rückzahlung der 60% Bauspardar- lehen muss, abhängig von der Spardauer und somit der Bewertungszahl innerhalb von 7 bis 11 Jahren erfolgen. Bei GENO sind nur etwa 11 % der späteren Wohnsparsumme durch das Mitglied aufzubringen, und die Zeit bis zur Rückzahlung der Wohnsparsumme kann 25 bis 35 Jahre betragen. Daraus ersehen Sie, dass das Kapital einer Bausparkasse um ein Vielfaches schneller wieder zur Verfügung steht als bei GENO.
Ebenso wenig zugkräftig sind die ins Feld geführten Gründe, die der GENO angeblich den Erfolg erschweren, die staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen, die notwendige Ausbildung nach §34f GewO, viele Kündigungen, verstärkte Inanspruchnahme von Bankfinanzierungen durch fallende Kreditzinsen etc.
Die staatsanwaltlichen Ermittlungen mussten ins Leere laufen, da dem Vorstand strafrechtlich relevante Vorwürfe nicht zu machen waren. Moralisch ist Herrn Meier der Vorwurf der wissentlichen Ver- mögensschädigung der Mitglieder aber sehr wohl zu machen.
Zum Glück fordert der Gesetzgeber inzwischen deutlich bessere Ausbildungen bei der Vermittlung von Finanzprodukten, zu denen auch der GENO Mietkauf gehört.
Aus diesem Grund hat die GENO die meisten Vermittler verloren, denn das, was da draußen herumlief, war an mangelndem Finanzwis- sen kaum zu überbieten. Ich habe persönlich einen ehemaligen Verkäufer von Blockheizkraftwerken und eine 20jährige Verkäuferin kennen gelernt, die außer auswendig gelernten Vertriebsargumenten nicht die geringste Ahnung von finanzmathematischen Sachverhalten hatten. Umso unerklärlicher ist es, dass nach §34 f Ausgebildete noch guten Gewissens GENO Mietkaufverträge vermitteln können.
Die Kündigungen erfolgten, weil manche Mitglieder, die mit dem Versprechen “Immer sicher wohnen – Immobilien ohne Kreditaufnahme -” geködert wurden, inzwischen gemerkt haben, dass sie dies möglicherweise erst in 30 Jahren tatsächlich schaffen, also mit GENO niemals ihre Träume realisieren werden.
Es gibt Vorteile für den Mietkäufer, der es geschafft hat, seine Wunschimmobilie zu realisieren – ja. Aber zu welchem Preis für alle anderen Mitglieder?
GENO arbeitet jetzt mit fest angestellten Vertriebsmitarbeitern in den bundesweiten Wohnkompetenz- Zentren. Wer trägt dabei die Kosten? Nur die Mitglieder, niemand anderes. Wem fehlt das Geld? Den Mitgliedern, niemand anderem sonst! Wer muss die hohen Provisionen unabhängig von der tatsächlichen Realisierung einer Immobilie bezahlen? Die Mitglieder, niemand anderes!
Verschließen Sie die Augen vor der Tatsache, dass von GENO überwiegend Personenkreise ange sprochen werden, die ohnehin größte Schwierigkeiten haben, Immobilien zu erwerben? Personen mit geringer Bonität, geringem Einkommen, junge Familien, Geringverdiener, Kleinselbständige, Arbeits- lose? Die nur über geringe finanzielle Mittel verfügen und die von Banken kaum Hypothekenkredite erhalten? Und dass gerade diese sozial Schwachen durch die hohen Provisionen zusätzlich geschröpft werden?
Sehen Sie, wie pervertiert die Aussagen von Jens Meier sind? Die Prüfung durch den Genossenschaftsverband ist doch nur ein Feigenblatt. Geprüft wird nur die finanzielle Solidität der Genossen- schaft. Es wird nicht die dauerhafte Erfüllbarkeit der Mietkaufverträge für alle Mitglieder geprüft und ist somit kein Kriterium.
Daher lauten meine Bitten an Sie:
Fragen Sie Herrn Meier, wie viele Mitglieder von den aktuell 5.269 die Mindestwartezeit und die An- sparsumme erfüllt haben. Sind es 100, 200 oder mehr? Bereits seit September 2012 konnten die Zu- teilungen nicht mehr wie prognostiziert eingehalten werden. Im Jahr 2015 wurden die Zuteilungen vollständig ausgesetzt.
Fragen Sie Herrn Meier, wie viele von diesen Mitgliedern in diesem oder dem nächsten Jahr aus den neu zufließenden Mitteln tatsächlich ihre Wunschimmobilie realisieren können.
Fragen Sie ihn, wie viele neue Mitglieder mit Neueinzahlungen seiner Meinung nach erforderlich sind, um diese Realisierungen kurzfristig zu erreichen.
Falls er Ihnen weismachen möchte, dass dies durch die vermehrte Mitglieder-Neuwerbung in den WohnKompetenzZentren erfolgen wird, fragen Sie ihn, wie er dann gedenkt, die Realisierung der nächsten 500, 1.000 oder 2.000 Mitglieder zu erreichen.
Fragen Sie ihn, wie hoch die Nettomietrückflüsse nach Kosten aus den Immobilien sind, die angeblich für weitere Immobilienerwerbe zur Verfügung stehen.
Fragen Sie Herrn Maier, ob er oder Personen aus seinem Umfeld (Verwandte, Freunde) selber vom Mietkauf profitiert haben bzw. in den ersten Jahren mit GENO ihre Wunschimmobilie realisiert haben.
Fragen Sie ihn, wie hoch sein gesamter Profit aus Gehalt und Tantieme aus der GenoTrade und der Genotec Vertriebs AG sind. Fragen Sie ihn das unter dem Aspekt, dass die hohen Abschlussprovisio- nen ausschließlich den Vertretern und ihm nützen und unwiederbringlich für die Mitglieder verloren sind.
Und stellen Sie sich selber die Frage: Haben Sie oder Personen aus Ihrem privaten Umfeld Mietkauf- verträge gezeichnet und/oder Zuteilungen erhalten und Immobilien erworben? Wenn ja, wann?
Und zuletzt: Wenn Sie diese Zahlen und meine Aussagen gelesen und Herrn Maier die Fragen gestellt haben, die Sie stellen müssen und immer noch an die dauernde Erfüllbarkeit des Systems glauben: Können Sie zweifelsfrei bestätigen, dass die über 5.000 Mitglieder, die noch nicht in den Genuss des Mietkaufs gekommen sind, nach Einzahlung der Mindestsparsumme und Ableisten der Wartezeit, in absehbarer Zeit, also in 5-10 Jahren, tatsächlich in der Lage sein werden, ihre Immobilien über die Geno eG zu realisieren?
Würden Sie ihrem Bruder, ihrer Schwester, ihrem Ehepartner guten Gewissens heute einen GENO- Wohnsparvertrag verkaufen und dafür zwei- oder dreitausend Euro Provisionen einstreichen?
Seien sich darüber im Klaren, dass Sie als Aufsichtsräte mit Ihrem gesamten privaten Vermögen haften und dass es Anwälte geben wird, die vor Gericht beweisen werden, dass Sie Ihrer Aufsichtspflicht gegenüber den Mitgliedern nicht ausreichend nachgekommen sind. Denn selbst wenn Sie es bislang ignoriert haben, wissen Sie spätestens seit diesem Brief, dass Sie Herrn Meier einige sehr kritische Fragen stellen und daraus die Konsequenzen ziehen müssen.
Mit freundlichen Grüßen
Struckischreck
www.gomopa.net
