Zum zehnjährigen Firmenjubiläum im letzten Jahr beschworen die drei führenden Inhaber des bayerischen Zweitmarkt-Immobilieninvestors asuco Fonds GmbH aus Oberhaching bei München, Dietmar Schloz (60), Robert List (55) und Paul Schloz (25), ihre bis dato 8.300 Anleger mit den Worten:
Die Basis für eine neue Finanzkrise ist gelegt! In diesem Umfeld steht die asuco wie ein Fels in tosender Brandung.
Doch dieser Fels hat ein Riesenbilanzloch-Problem, das seit Jahren in atemberaubender Geschwindigkeit wächst und wächst.
Die seit 2016 aufgelegten Nachrang-Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins mit jährlich fällig werdenden Zinsen ab 4,5 Prozent und einem bisherigen Volumen von 300 Millionen Euro scheinen das Dilemma eher zu verschlimmern als zu verbessern.
Und es gibt schon eine neue Runde: Seit dem 9. September 2020 läuft die Einwerbung für eine neue zehnjährige Publikumsplatzierung in Höhe von 50 Millionen Euro plus 5 Prozent Agio ab 5.000 Euro unter dem Namen ZweitmarktZins 15-2020.
Parallel dazu läuft eine Privatplatzierung in Höhe von 10 Millionen Euro ab 200.000 Euro unter dem Namen: ZweitmarktZins 16-2020.
Normalerweise erfährt der Anleger im Vermögensinformationsblatt, wie hoch der aktuelle Verschuldungsgrad der Emittentin ist.
Emittentin ist die von Dietmar Schloz, Robert List und Paul Schloz geleitete Vermögensverwaltung asuco Immobilien-Sachwerte GmbH & Co. KG aus der Pestalozzistraße 33 in Oberhaching-Deisenhofen.
Doch das Vermögensinformationsblatt kann dazu gar keine Aussage machen und begründet das so:
Der Verschuldungsgrad kann auf Basis des letzten aufgestellten Jahresabschlusses zum 30.09.2019 nicht angegeben werden, da das Eigenkapital des Emittenten negativ ist.
Ja und wie negativ das Eigenkapital ist! Eine Wirtschaftsauskunft teilte GoMoPa über die Emittentin mit:
Update vom 25. September 2020: Stellungnahme von Paul Schloz
In der Platzierungsphase entstehen Konzeptions- und Vertriebskosten, die handelsrechtlich Aufwand darstellen und das Eigenkapital des Emittenten von EUR 25.000 deutlich übersteigen (bilanzielle Überschuldung).
Anders als in dem Artikel der Goldman Morgenstern & Partners (GoMoPa) suggeriert, ist die Emission von nachrangigen Namensschuldverschreibungen nicht geeignet, um als “Finanzspritze” ein etwaiges “Bilanzloch” zu stopfen. Vielmehr entsteht nicht trotz, sondern gerade wegen der Emission ein hoher handelsrechtlicher Aufwand. Gleichzeitig dürfen laut Handelsgesetzbuch (HGB) die erworbenen Anlageobjekte in der Bilanz maximal mit den Anschaffungskosten (inkl. Anschaffungsnebenkosten) und nicht mit dem tatsächlichen Wert angesetzt werden.
Dem Aufwand aus der Platzierung können damit keine Erträge aus der Wertsteigerung der Anlageobjekte gegenüber gestellt werden, sodass hierdurch eine hohe bilanzielle Überschuldung entsteht. Das HGB verhindert, dass die stillen Reserven im Bilanzansatz der Anlageobjekte erkennbar sind. Tatsächlich werden die entstehenden Konzeptions- und Vertriebskosten während der Laufzeit aber durch Wertzuwächse ausgeglichen, so dass die Anlegergelder bei Fälligkeit zu 100% zurückgezahlt werden können.
Da der Einnahmenüberschuss des Emittenten, welcher als Zins an die Anleger gezahlt wird (Aufwand in der Bilanz), höher ist als die zugewiesenen Beteiligungserträge (Erträge in der Bilanz), müssen zukünftig auch bei einer positiven Entwicklung der Anlageobjekte handelsrechtliche Verluste entstehen und die bilanzielle Überschuldung wird “systembedingt” weiter steigen. Das Ganze macht deutlich, dass eine bilanzielle Überschuldung nichts über die Sicherheit der Anlegergelder aussagt.
Einzig aussagekräftig ist der vom Wirtschaftsprüfer geprüfte und an die Anleger kommunizierte Net Asset Value (NAV) der Namensschuldverschreibungen. Da die Namensschuldverschreibungen zum Nominalbetrag zurückgezahlt werden müssen, wäre es nur bedenklich, wenn der NAV auch noch nach Jahren unter 100% liegen würde.
Gerade dies ist nicht zu erwarten, wie die vom Wirtschaftsprüfer geprüften NAVs zum 30.09.2019 verdeutlichen: Per 30.09.2019 betrug der NAV des Emittenten sowie seiner 100%igen Tochtergesellschaften ca. 100,4 %, d. h. das Vermögen (bewertet mit dem Verkehrswert zum 30.09.2019) ist höher als die Verbindlichkeiten, so dass die Rückzahlung sämtlicher Namensschuldverschreibungen gesichert ist.
Bezüglich des Hinweises von GoMoPa auf das Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) weisen wir darauf hin, dass die Angaben aus dem VIB nur eingeschränkt wiedergegeben werden.
Bei der von GoMoPa zitierten Aussage unter der Überschrift “Verschuldungsgrad” auf Seite 2 des VIBs handelt es sich um eine von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen vorgegebene standardisierte Aussage. Zur Erläuterung findet sich daher auf Seite 3 des VIBs unter der Überschrift “Bilanzielle Überschuldung des Emittenten” folgender Hinweis:
“Anstelle des nicht zu ermittelnden Verschuldungsgrades kann ersatzweise die Eigenkapitalquote (Eigenkapital dividiert durch Bilanzsumme multipliziert mit 100) angegeben werden, welche per 30.09.2019 ca. – 9,3% beträgt.
Der Emittent ist bilanziell, aber nicht im insolvenzrechtlichen Sinne, überschuldet, da in den erworbenen Beteiligungen erhebliche stille Reserven enthalten sind. Das Kommanditkapital des Emittenten beträgt 25.000 EUR.”
Die von GoMoPa aufgeführten Liquiditätsrückflüsse zum 30.09.2019 in Höhe von MEUR 6,6 sind vermutlich der Gewinn- und Verlustrechnung des Emittenten entnommen und ergeben sich als Summe aus den Beteiligungserträgen (ca. MEUR 3,1) sowie den Zinserträgen (ca. MEUR 3,5). GoMoPa lässt dabei außer Acht, dass es sich bei den Beteiligungs- sowie den Zinserträgen nur um handelsrechtliche Positionen handelt, die mit dem tatsächlichen Liquiditätszufluss nicht übereinstimmen.
Die Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins sehen eine variable Verzinsung vor, sodass der vom Emittenten erzielte Einnahmenüberschuss in voller Höhe als Zins an die Anleger ausgezahlt wird. Der für das Geschäftsjahr bis zum 30.09.2019 gezahlte Zins lag dabei je nach Serie zwischen 5,20 % und 5,90 % – im aktuellen Kapitalmarktumfeld ein hervorragendes Ergebnis.
