Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 30. Oktober 2024 entschieden, dass nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude der Grunderwerbsteuer unterliegen, sofern ein rechtlicher Zusammenhang mit dem ursprünglichen Erwerbsgeschäft besteht (Az. II R 15/22).
Im verhandelten Fall erwarben der Kläger und seine Ehefrau Miteigentumsanteile an einem Grundstück, auf dem ein Gebäude mit Eigentumswohnungen errichtet werden sollte. Der notarielle Vertrag enthielt eine Regelung, wonach Änderungswünsche des Käufers nur berücksichtigt werden könnten, wenn die dadurch entstehenden Mehrkosten vom Käufer übernommen würden. Zudem war die Ausführung von Arbeiten durch den Käufer selbst oder von ihm direkt beauftragte Handwerker vor der Übergabe des Objekts ausgeschlossen. Nach Beginn der Rohbauarbeiten beauftragten der Kläger und seine Ehefrau bei der Veräußerin verschiedene Sonderwünsche, die zu Mehrkosten führten. Das Finanzamt setzte daraufhin die Grunderwerbsteuer unter Einbeziehung dieser Mehrkosten fest.
Der BFH bestätigte diese Vorgehensweise und führte aus, dass zusätzliche Leistungen, die der Erwerber dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung gewährt, zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft stehen. Ein solcher Zusammenhang sei insbesondere gegeben, wenn sich bereits aus dem Erwerbsvertrag ein Anspruch auf die spätere zusätzliche Leistung ableiten lässt oder wenn an Vertragsbedingungen des ursprünglichen Vertrags angeknüpft oder diese verändert werden. Im vorliegenden Fall ergab sich der rechtliche Zusammenhang aus der vertraglichen Regelung, die den Käufer verpflichtete, die Mehrkosten für Sonderwünsche zu tragen, und die Ausführung dieser Arbeiten durch den Käufer selbst oder von ihm beauftragte Dritte vor der Übergabe des Objekts ausschloss.
Dieses Urteil verdeutlicht, dass Bauherren bei nachträglichen Sonderwünschen mit einer höheren Grunderwerbsteuer rechnen müssen, wenn diese in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem ursprünglichen Grundstückskaufvertrag stehen. Es empfiehlt sich daher, bereits bei Vertragsabschluss mögliche Änderungswünsche zu berücksichtigen oder sich der steuerlichen Konsequenzen nachträglicher Vereinbarungen bewusst zu sein.
