Wie kann ich am schnellsten und zu einem guten Preis meine Immobilie verkaufen? Was muss ich beachten, und welche Kosten kommen auf mich zu? Der Finanznachrichtendienst GoMoPa.net beantwortet die 18 meist gestellten Fragen rund um den Haus- und Wohnungsverkauf.
1. Kann ich eine Immobilie allein verkaufen?
Nein, Sie brauchen immer einen Notar. Ohne notarielle Beurkundung ist kein Verkaufsvertrag gültig. Weiter brauchen Sie einen Energiepass (neuerdings auch für Gebäude und Wohnungen vor 1965), den Ihnen Ihr Energieunternehmen für die letzten drei Jahre ausstellt. Und Sie brauchen natürlich einen Käufer mit Bargeld oder mit verbindlicher Finanzierungszusage von der Bank.
2. Kann ich mein Haus verlosen lassen?
Nein, jede Art von Hausverlosung ist in Deutschland verboten. Auch das so genannte Immobilien-Casting, bei dem jeder Teilnehmer 2,99 Euro zahlt und eine Jury entscheidet, wer die Immobilien für einen Euro bekommt, wurde von der zuständigen Behörde in Hessen im März 2010 als Glücksspiel eingestuft und verboten.
3. Gibt es ein Widerrufsrecht?
Nein, es gilt: Ist der Kaufvertrag notariell beurkundet, ist ein Widerruf ausgeschlossen. „Unterschrieben ist gekauft“, sagte Rechtsanwalt Wolfgang Barthelmes, Geschäftsführer der Firma Bau Consult in Kassel, dem Magazin Focus.
4. Muss ich nach dem Verkauf für irgendwelche Mängel haften?
Nein, es heißt: “Gekauft, wie gesehen.” Eine Haftung des Verkäufers ist nur möglich, wenn ein Gewährleistungsausschluss für den baulichen Zustand extra nicht vereinbart wurde. Ansonsten braucht der Verkäufer nicht einmal angeben, dass eine erhebliche Gefahr für Hausschwamm besteht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Verkäufer nicht dazu verpflichtet ist, den Käufer darüber zu informieren. Allenfalls bei arglistiger Täuschung, wenn etwa auf die vom TÜV nicht abgenommene Ölheizung oder auf in der Vergangenheit aufgetretene Wasserschäden nicht hingewiesen wurde, kann der Verkäufer fünf Jahre lang haftbar gemacht werden.
5. Brauche ich einen Makler?
Nur, wenn das Haus oder die Wohnung schwer verkäuflich scheint und eine Anzeige rasch zum Ladenhüter zu werden droht.
6. Wer muss den Makler bezahlen, und was kostet er?
Grundsätzlich zahlt der Käufer alle anfallenden Kosten, also auch den Makler. Doch es kann verkaufsfördernd sein, wenn man den Makler selbst bezahlt (die Provision wird nur im Erfolgsfall fällig), weil man dann in einer Verkaufsanzeige mit dem Werbeslogan “Ohne Maklergebühr” punkten kann.
Die Vergütung eines Maklers (das kann auch eine Bank sein) ist reine Verhandlungssache. In Berlin ist eine Käuferprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich. In anderen Regionen hat sich inzwischen schon eine hälftige Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer eingebürgert. In Bayern zahlt der Käufer maximal 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die anderen 3,57 Prozent übernimmt im Freistaat immer der Verkäufer.
Tipp: Nur einen einzigen Makler (am besten den, der in der Gegend am meisten genannt wird) buchen. Wenn mehrere Makler gleichzeitig dasselbe Objekt anbieten, fällt das im Markt auf und bekommt schnell einen Notverkaufsstempel, was den Preis drückt. Hinweis: An einen Maklervertrag ist man in der Regel ein halbes Jahr gebunden. Findet man in der Zeit selbst einen Käufer, muss der Makler dennoch seine Provision bekommen.
7. Woher weiß ich, was meine Immobilie wert ist?
Für das Land gilt der Bodenrichtwert, den einem die Kommune mitteilt. Für eine selbstgenutzte Immobilie gelten freie Preise. Natürlich ist es von Vorteil, ein Wertgutachten von einem unabhängigen Gutachter machen zu lassen. Das kostet bei einem Objekt von 125.000 Euro zum Beispiel rund 1.250 Euro, also rund ein Prozent des Verkehrswertes.
Das Gutachten nützt aber wenig, wenn der Nachbar ein ähnliches Haus zum halben Preis verkauft. Ausschlaggebend für die Einschätzung Ihres Verkaufswertes sollten Preise aus Anzeigen ähnlicher Objekte aus ihrer Gegend sein. Haben Sie einen seriösen Makler eingeschaltet, bietet der häufig die Dienstleistung der Kaufpreisermittlung mit an. Der Makler kennt Vergleichsobjekte und hat Kenntnisse über die aktuelle Marktlage. Fragen Sie den Makler nach seiner ehrlichen Einschätzung. Ein so genanntes “Schönheitsangebot” ist beim Verkauf eher schädlich.
Bei vermieteten Objekten gilt immer die Mietertragsformel. Dazu sagte der Berliner Rechtsanwalt und Vorsitzende der Verbraucherschutzzentrale Brandenburg, Jochen Resch (59), dem Finanznachrichtendienst GoMoPa.net: “Jeder kann selbst überprüfen, was seine Wohnung wert ist. Die Faustformel lautet: Monatskaltmiete mal 12 mal 14. Bei einer Monatskaltmiete von 270 Euro beträgt die Jahreskaltmiete 3.240 Euro. Das Ganze mal 14 ergibt einen Wohnungswert nach der Ertragsmethode in Höhe von 45.360 Euro.”
8. Wie erziele ich einen guten Preis?
Erstens durch emotionale Formulierungen in der Anzeige. Zum Beispiel: “Wohnen Sie in Ihrer eigenen Apfelplantage” – für ein Haus auf dem Land. Oder: “Über Ihnen ist nur der Himmel”, wenn die Wohnung ganz oben liegt. Schreiben Sie nicht einfach nur “Schönes Haus zu verkaufen”, sondern besser: “Kleines Haus, sonnig, ruhig direkt vom Eigentümer günstig zu kaufen.” Dann kommen die Details wie Zimmeranzahl, Wohnfläche, Dachboden, Keller, Garage, Stellplatz, Nebengebäude, Garten, Terrasse, Alter, Heizungsart, Lage, alles, was drin bleibt (Einbauten, Küche, Möbel).
Zweitens durch Fotos mit strahlend blauem Himmel und sattem grünen Rasen. Streichen Sie Ihr Nebengelass für 1.000 Euro, bringt das meist 10.000 Euro mehr beim Verkauf. Nutzen Sie das Internet. Bei Marktführer Immobilienscout24 suchen im Vierteljahr 3,5 Millionen Interessenten ein Objekt Auch Portale wie Kijiji, Kalaydo, rheinmainmarkt, immopool.de gewinnen an Bedeutung. Damit man aber auch mit seiner Anzeige gesehen wird, bietet Immobilienscout24 für 49,95 Euro Aufpreis zum normalen Preis von 29,95 Euro ein 14 Tage langes Top-Listing, das heißt, man ist in dieser Zeit immer auf den vorderen Plätzen. Ein normaler Monatspreis auf Immobilienscout24 liegt bei 49,95 Euro, drei Monate kosten 99,95 Euro. Die Anzeigen der anderen Portale fangen bei 14,95 Euro (bei immopool.de für einen Monat) an.
Ein Hingucker sind immer 3-D-Grundrisse. Die bekommt man per Mausklick auf Immobilienscout24 oder für 8 Euro, wenn man bei google “Grundriss-Aufrüstung” eingibt, so zum Beispiel bei grundrissprofi.de. Man schickt seinen Grundriss per E-Mail-Anhang hin und bekommt die 3-D-Animation per E-Mail zurück. Noch ein Tipp: Machen Sie keine Chiffre-Anzeige, eine Antwort darauf ist vielen zu umständlich. Geben Sie nur eine Telefonnummer an oder am besten nur eine E-Mail-Adresse, über die Sie ohne Nerverei Nachfragen beantworten können.
9. Muss ich den Verkaufserlös versteuern?
Als Selbstnutzer nicht. Sowohl bei beim Verkaufspreis als auch beim daraus resultierenden Gewinn geht der Fiskus leer aus (Paragraph 23 des Einkommenssteuergesetzes). Bei einem Investitionsobjekt gilt dasselbe, wenn zwischen Kauf und Verkauf zehn Jahre Haltefrist vergangen ist. Liegt man darunter, ist der Erlös, also der Gewinn, mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.
10. Muss ich den Verkauf einer geerbten Immobilie versteuern, wenn der Verstorbene die Wohnung selbst genutzt hatte, ich die Wohnung nun aber vermietet habe und noch keine zehn Jahre seit dem Erbfall vergangen sind?
Nein. Hier gilt die so genannte “Fußstapfen-Theorie”, wonach beim unentgeltlichen Erwerb (da ist bei einem Erbe von auszugehen) dem Erwerber sämtliche Tatsachen des Übergebers zuzurechnen sind. Damit fällt gar keine Spekulationsfrist an. Angaben müssen daher im Rahmen der Einkommensteuer-Erklärung nicht gemacht werden.
11. Was ist bei der Grunderwerbssteuer zu beachten?
