Als die Initiatoren Signa Property Fund aus Düsseldorf und die HSH-Nordbank-Tochter HGA Capital aus Hamburg im Jahr 2007 ihren Düsseldorfer Immobilienfonds Signa 05/HGA Luxemburg Objekt Ikaros Immobilienfonds GmbH & Co. KG auflegten, ernteten sie zunächst Lob, weil sie als Beispiel für eine Trendwende am Markt geschlossener Immobilienfonds galten, wie der Finanznachrichtendienst GoMoPa.net berichtete.
War das typische Modell in den Jahren davor ein Dachfonds mit weitgehend unbekannten Objekten, ging der Trend mit dem Signa 05/HGA Luxemburg wieder zurück zum Modell mit konkreten Immobilien und lang laufenden Verträgen mit finanzkräftigen Mietern.
Das Beispiel Signa 05/HGA Luxemburg, in den rund 2.000 Anleger ein Eigenkapital von rund 81,5 Millionen Euro plus 3,3 Millionen Euro Agio investierten und die Hypothekenbank Frankfurt AG (vormals Eurohypo) noch mal 100.000 Euro als Kredit dazugab, hat nur einen Schönheitsfehler, der die Kommanditisten nun zehn Jahre später dazu zwingt, entweder noch einmal 5 Millionen Euro an Kreditmitteln nachzuschießen oder das 2005 fertiggestellte und 2007 gekaufte Bürohaus IKAROS Business Center in der Rue de Neudorf in der Stadt Luxembourg schnell unter Zwang und dadurch mit Verlust verkaufen zu müssen.
Seit 2014 mit dem Signa 05/HGA Luxemburg im Krisenmodus: Frank Tölle (53), Geschäftsführer der Ko ... mehrSeit 2014 mit dem Signa 05/HGA Luxemburg im Krisenmodus: Frank Tölle (53), Geschäftsführer der Komplementärin Signa Deutschland 01 GmbH und Mitbegründer der Signa Property Funds Gruppe in Düsseldorf © Signa-Leistungsbilanz 2009
Der Schönheitsfehler in der Fondskonzeption unter Komplementär-Geschäftsführer und Mitbegründer der Signa Property Funds Gruppe Frank Tölle (53) aus Düsseldorf bestand darin, dass der Bankkreditvertrag rund zwei beziehungsweise rund vier Jahre früher ausläuft als die Mietverträge mit den beiden Mietern.
Würden Sie ein Bürogebäude kaufen oder kreditieren, wenn die Mieter kurz vorm Ausziehen sind?
Die Deloitte Luxembourg wird angeblich den Mietvertrag nicht über den 15. Juli 2019 hinaus verlängern.
Der Mietvertrag mit der Nordea Bank läuft noch bis zum 14. März 2021.
Aber das Immobiliendarlehen bei der Hypothekenbank Frankfurt AG lief am 28. Februar 2017 aus. Es valutierte zum 31. Dezember 2014 mit zirka 95 Millionen Euro.
2015 hatte die Hypothekenbank Frankfurt AG den Kredit an Lone Star Funds aus Dallas in Texas verkauft, der damals signalisierte, das Darlehen nicht über den 28. Februar 2017 verlängern zu wollen.
Für eine höhere Marge und monatliche Extra-Gebühren von 330.000 Euro ließ sich Lone Star im Januar 2017 doch noch breitschlagen, das Darlehen um ein halbes Jahr auf den 31. August 2017 zu verlängern.
Anfang des Jahres war sich das Fondsmanagement mit zwei Banken einig, dass diese die nötige Anschlussfinanzierung in Höhe von 83,5 Millionen Euro übernehmen. 70 Prozent die BGL BNP Paribas S.A. und 30 Prozent die Saar LB.
Aber auch die beiden Banken (u.a.Signa) stellen zwei Sonderbedingungen:
