BERGFUERST.com Hamburg – Frahmredder: Baukostenexplosion trotz Baukostengarantie

Was taugen eigentlich eine Baukosten-Garantie und dazu noch ein Grundschuldeintrag plus einer Bürgschaft auf der Berliner Immobilien-Crowdplattform Bergfuerst.com als Sicherheiten für die BERGFÜRST-Anleger?

 

Wohl nicht allzuviel, wie die 3.295 BERFÜRST-Anleger der Vermögensanlage Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern im Bauhaustil in Hamburg Sasel im Frahmredder gerade erfahren mussten.

Im Juli letzten Jahres wurde die Baugenehmigung für das erste Haus Frahmredder 56 erteilt. Das Bestandshaus wurde schon abgerissen. Für die anderen drei Häuser Frahmdredder 60 bis 62 wurden zum Zeitpunkt der BERGFÜRST-Finanzeinwerbung vor einem Jahr die Baugenehmigungen erst eingereicht. Die Baugenehmigung sind lauf dem Quartalsbericht für das IV. Quartal vom 22. Dezember 2020 aber immer noch nicht erteilt worden.

 

 

Man rechnet mit einer Bauzeitverzögerung von einem Jahr.

Die Finanzierung steht auf 3 Säulen:

 

2,4 Millionen Euro Mezzanine-Kapital von der Berliner BERGFÜRST AG und ihrer Crowd-Plattform Bergfuerst.com (Teilbeträge aus Forderung eines nachrangigen Bankdarlehens),

ein erstrangiger Hypothekenkredit in Höhe von 20,46 Millionen Euro von der Sparkasse Südholstein,

und für das nötige Eigenkapital in Höhe von 900.000 Euro sprang eine Hamburger Unternehmerfamilie ein.

Doch am 22. Dezember 2022 kam die Nachricht an die Crowd-Investoren:

 

Die BERFÜRST-Anleger bekommen ihre 2,4 Millionen Euro an gekauften nachrangigen Darlehensforderungen nicht im Oktober nächsten Jahres zurück. Sie müssen auf die Rückzahlung ganze 14 Monate länger warten, und zwar nun bis zum 31. Dezember 2022.

Der Grund sind Planänderungen an der gemeinsamen zusammenhängenden Tiefgarage mit 63 Stellplätzen für alle vier Häuser (für jede Wohnung ein Stellplatz).

Dadurch sind die Baukosten um 700.000 Euro gestiegen.

Man habe den Kredit bei der Sparkasse Südholstein prolongieren müssen.

Solange die Sparkasse Südholstein nicht ihr Geld zurück hat, gibt es auch keine Rückzahlung an die nachrangigen BERGFÜRST-Anleger.

Und die Höchstbürschaft der Gesellschafter der Hamburger Futunova Gruppe, die das Projekt verantwortet und die Projektenwicklungsgesellschaft für Frahmredder gegründet hat, endet bei 1,2 Millionen Euro. Und reicht zur Befriedigung der Anleger, wie man sieht, gar nicht aus.

Doch wie können überhaupt die Baukosten höher ausfallen, als geplant?

Liegt doch die gesamte technische Umsetzung des Projektes in einer Hand: dem Mitinhaber der Hamburger Projektentwicklungsgesellschaft Frahmredder 62a mbH & Co. KG Diplombauingenieur Björn Schlun (44) aus Aachen, Geschäftsführer der Schlun Baugruppe aus Gangelt Niederbusch in Nordrhein-Westfalen.

Bergfuerst.com hatte doch ausdrücklich dazu ein Interview zum Crowd-Investing-Start veröffentlicht:

Frage von Bergfuerst.com an das Team der Vermögensanlage Hamburg – Frahmredder:

Wie stellen Sie sicher, dass Sie das Projekt zu den angegebenen Kosten realisieren können?

Antwort der beiden Hamburger Projektentwicklungsgesellschafts-Geschäftsführer und Mehrheitsinhaber Diplomkaufmann Christian Arens (47) und Diplomvolkswirt Elmars Pilagers (59):

Auch bei diesem Thema freuen wir uns, dass wir mit der Schlun Baugruppe einen erfahrenen Partner an unserer Seite haben.

Das Bauunternehmen hat uns für das Projekt im Frahmredder eine Kostenobergrenze garantiert.

Es gibt uns Planungssicherheit bei den Baukosten.

Ein Jahr später ist von dieser Garantie und Planungssicherheit nichts mehr übrig.

In dem vorweihnachtlichen Schreiben lassen die drei Inhaber der Frahmredder-Projektentwicklungsgesellschaft, Christian Arens, Elmars Pilagers und Björn Schlun, nun mitteilen:

Im Folgenden möchten wir Ihnen gerne die Gründe für die frühzeitige Prolongierung bei der Sparkasse Südholstein erläutern :

Die große Tiefgarage, die für das gesamte Bauvorhaben im Frahmredder gebaut wird, musste auf Wunsch der Baubehörde von unserem Architekten (Francisco Gonzalez, Geschäftsführer der KG Architekten und nach eigenen Angaben auf Vimeo.com seit über 20 Jahren im Bauwesen tätig – Anmerkung der Redaktion) wiederholt umgeplant werden, inkl. immer wieder neuer Anpassungen der für die Baugenehmigung ebenfalls notwendigen Landschaftsplanung.

Bedingt durch die Corona-Situation konnte insbesondere die Baubehörde immer wieder nur äußerst zeitversetzt die neu eingereichten Tiefgaragenpläne bearbeiten, sodass die ursprünglich angedachte Zeitachse nicht mehr zu halten war.

Und weiter:

Mittlerweile muss in Hamburg zur vollständigen Bauantragsstellung vorab eine fertige Landschaftsplanung mit eingereicht werden.

Hinzu kam, dass die Baubehörde für den Frahmredder 56 bereits eine Baugenehmigung inkl. des dazugehörigen Tiefgaragenabschnittes genehmigt hatte, lediglich der Tiefgaragenanteil für den Frahmredder 60-62 inkl. 62a/b bedurfte immer wieder der planerischen Überarbeitung.

Das hat zur Folge, dass wir das gesamte Bauvorhaben nicht mehr in einem Abschnitt realisieren können, sondern in zwei Bauabschnitten.

Aus diesem Grund wurde auch eine Erhöhung des Finanzierungsbudgets in Höhe von EUR 700.000,- notwendig.

Diese wird maßgeblich für die Planungsänderungen der Tiefgarage benötigt und es wurde zudem die Bauleistungsbeschreibung qualitativ aufgewertet, damit wir noch bessere Verkaufspreise am Markt erzielen.

Als kleiner Trostausblick für die Zukunft heißt es in dem Schreiben an die BERFFÜRST-Anleger:

Kaufmännisch gesehen steht den Mehrkosten gegenüber, dass sich die Verkaufspreise während des Jahres 2020 in Hamburg weiterhin zum positiven entwickelt haben und wir aktuell ca. 8-10% über den kalkulierten Verkaufspreisen Frahmredder 56 liegen.

Im Ausblick auf das nächste Quartal 2021 zeigen sich die Projektverantwortlichen auf Bergfuerst.com aktuell allerdings gedämpft:

Für den Frahmredder 60-62 erhoffen wir trotz Corona mit einer zügigen finalen Bearbeitung unseres Bauantrages und dem Erhalt der Baugenehmigung.

Ein betroffener BERGFÜRST-Anleger aus Hamburg sieht gegenüber GoMoPa in der ganzen Sache einen erheblichen “Kratzer am Image von Crowd-Papst Bergfürst”. Nun denn…