Die Börse hat die Leipziger publity AG, einen Asset Manager für deutsche Büroimmobilien, unter Führung und mehrheitlichen Besitz des ehemaligen Bankenberaters Thomas Olek (49) mächtig abgestraft: Binnen einen Jahres sackte der Aktienkurs an der Frankfurter Börse um zwei Drittel auf 12,54 Euro ab.

 

Und die im Jahr 2015 aufgelegte 30 Millionen Euro Wandelanleihe, die im Mai 2017 um weitere 20 Millionen Euro auf nunmehr 50 Millionen Euro aufgestockt wurde, brach an der Stuttgarter Börse im selben Zeitraum um rund ein Fünftel auf einen Kurs von rund 80 Prozent ein.

 

ConventThomas Olek (49) aus Leipzig kann mit seiner publity AG die hohen Renditeerwartungen der angenommenen milliardenschweren Büroimmobilienmandate amerikanischer Hedgefonds von 15 Prozent und mehr im Jahr nicht erfüllen und sucht nun nach neuen Investoren, die keine solch hohen Renditen verlangen © Youtube

 

Die publity AG sei aber “gar nicht tot”, sondern unterbewertet, betonte Thomas Olek Ende März 2018 gegenüber dem Magazin Der Aktionär aus Kulmbach in Bayern.

Der Aufsichtsratsvorsitzende der publity AG, Rechtsanwalt Günther Paul Löw aus Frankfurt am Main, habe diesen Umstand sogar persönlich ausgenutzt.

Olek sagte dem Frankfurter Unternhemensanleihen-Portal Bon Guide im April 2018:

Unser Aufsichtsratsvorsitzender hat seit Ende März (2018) für einen sechsstelligen Euro-Betrag Wandelanleihen an der Börse gekauft, und ich frage mich auf diesem Kursniveau, ob es nicht auch für uns als Unternehmen sinnvoll wäre, Wandelanleihen zurück zu kaufen.

Die Kriegskasse von Thomas Olek ist gut gefüllt, seit er vor drei Jahren begann, milliardenschwere Asset-Mandate von amerikanischen Hedgefonds wie etwa von der Elliot Management Corporation von Paul Singer aus New York an Land zu ziehen.

Das Eigenkapital der publity AG-Muttergesellschaft TO-Holding GmbH aus der Hochstraße 44-46 in Frankfurt am Main erhöhte sich sprunghaft von rund 16 Millionen Euro (2015) auf rund 87 Millionen Euro (2016). Der Gewinn der TO-Holding GmbH, die Olek allein gehört und von ihm auch allein geführt wird, katapultierte von rund 12,3 Millionen Euro (2015) auf rund 70,4 Millionen Euro (2016).

Aufgrund der Hedgefonds-Mandate hat die Tochter publity AG Büroimmobilien für rund 4,6 Millarden Euro unter Management.

Die publity AG hat laut Olek aktuell 2018 eine Bargeldliquidität von 20 Millionen Euro. Es bestehe auch kein Abschreibungsbedarf auf die Co-Investments mit den Hedfondsmandaten im Volumen von 50 Millionen Euro, die aus dem Emissionserlös der Wandelanleihe stammen.

Olek sagte dem Dem Aktionär:

Die Firma ist jetzt absolut unterbewertet. Wer jetzt nicht einsteigt, ist selber Schuld!

Doch Thomas Olek (publity AG) leidet dabei unter einem hausgemachten Problem.

 

Er hat es nicht mit Kleinaktionären zu tun, sondern mit Hedgefonds. Und solche wie Elliot erwarten eine Jahresrendite aus den vom Dienstleister publity AG ausgesuchten, gehaltenen und weiterverkauften Büroimmobilien von 15 Prozent und mehr. Die kann Olek aber nach eigenen Angaben im aktuellen deutschen Marktumfeld nicht mehr erfüllen.

Einige der Großinvestoren haben sich auch als Aktionäre an der publity AG beteiligt, dann aber ganze Blöcke an Aktien wieder als Leerverkäufe verscherbelt, um sich an der 50 Millionen Euro Wandelanleihe zu beteiligen, die einen Zinskupon von jährlich 3,5 Prozent einbringt. Die 50 Millionen Euro schwere Wandelanleihe gehört zu 98 Prozent den institutionellen Investoren und nur zu 2 Prozent Kleinanlegern.

Um die Gemüter der Investoren zu beruhigen, will Thomas Olek nun per virtueller Abstimmung am 30. Mai bis einschließlich 1. Juni 2018 den Zinskupon auf 7 Prozent verdoppeln lassen.

Denn, wenn auch drei große Hedgefonds, die 60 der Wandelanleihe halten, keinen Stress machen und hinter Olek stehen würden (er fühlt sich mit ihnen freundschaftlich verbunden), so haben einige der restlichen Großgläubiger ihre Beteiligung an der Wandelanleihe wegen einer angeblichen Convenants-Verletzung durch Olek aufgekündigt.

Im Zuge der Erhöhung der Anleihe von 30 auf 50 Millionen Euro im Mai 2017 bestanden die Gläubiger auf eine Absicherung. Die publity AG darf ihren Aktionären nicht mehr als 50 Prozent vom Gewinn an Dividende ausschütten (Negativverpflichtung der Gesellschaft gemäß § 12 der Anleihebedingungen).

Die publity AG machte im Jahr 2016 einen Gewinn von 3,89 Euro pro Aktie und schüttete den Aktionären, also vor allem Großaktionär Thomas Olek, im Laufe des Jahres 2017 für das Jahr 2016 eine Dividende von 2,80 Euro aus. Also weit mehr als die Hälfte des Gewinns.

Thomas Olek hält das für richtig. Die Verbotsklausel greife ja erst ab der Anleihenaufstockung im Jahr 2017. Das sehen einige Hedgefonds wohl anders, zumal Olek einräumte, dass es unterschiedliche Formulierungen zwischen den englischen und deutschen Fassungen der neuen Anleihenbedingungen gibt.

Einige Gläubiger kündigten ihre Anleiheanteile und verlangten die Rückzahlung. Was Olek für nicht rechtens hält und ablehnt.

Olek berief im November und Dezember 2017 zwei Anleihegläubiger-Versammlungen ein, um die Dividendenbegrenzung für die Aktien wieder zu kippen.

Die erste Versammlung scheiterte an der nötigen Beteiligung. Die zweite lehnte den Vorschlag der publity AG zur Rücknahme der Dividendenbegrenzung ab.

Um allen Streitigkeiten und damit auch den Kündigungen aus dem Wege zu gehen, ist die publity AG nun bereit, die Zinsen auf die Anleihe mit Wirkung vom November 2018 zu verdoppeln.

Damit nicht genug bei der publity AG:

 

Auf der Hauptversammlung der publity AG am 1. August 2018 will Olek das aktuelle Grundkapital der publity AG von 6,05 Millionen Euro um bis zu 4 Millionen Euro (67 Prozent) durch Barkäufe von Namensstückaktien erhöhen lassen. Alle nicht von anderen Aktionären gezeichneten neuen Aktien wird publity-Vorstand Thomas Olek durch seine TO-Holding GmbH zeichnen. TO ist bereits heute Hauptaktionär von publity. Der Erlös soll der Wachstumsfinanzierung und der Stärkung der Eigenkapitalbasis der Gesellschaft dienen.

Doch das Grundübel, dass sich Olek durch die Annahme der milliardenschweren Hedgefonds-Mandate eingebrockt hat, ist damit nicht gelöst:

Olek sagte dem Bond Guide hinsichtlich der Renditeerwartungen seines amerikanischen Hedgefonds-Kunden Elliot:

Renditen von 15 % oder mehr können wir im aktuellen Umfeld schlicht nicht mehr generieren so wie einst. Sicherlich werden wir für diesen von Ihnen erwähnten Kunden und Investor auch künftig noch Immobilienkäufe tätigen, jedoch womöglich nur noch opportunistisch, also einzelfallbezogen.

Ein großer Teil des Immobilienbestands, den wir als Asset Manager verwalten, gehört unverändert eben diesem Hedgefonds. Die Geschäftsbeziehung ist also intakt, nur werden wir für diesen Kunden künftig eher Verkäufe als Käufe tätigen, da er mit seinen Renditeansprüchen im aktuellen Preisumfeld für Immobilien eher Gewinne realisiert.

Positiv ist, dass wir dann natürlich an den Gewinnbeteiligungen üppig verdienen.

Auf der anderen Seite müssen wir beim Einkauf neue Investoren mit moderateren Renditeansprüchen als unsere Kunden gewinnen. Daran arbeiten wir und ich bin hier durchaus zuversichtlich.

Dass die Assets under Management nur auf 4,6 Milliarden Euro und nicht wie erwartet auf 5,2 Milliarden Euro gewachsen sind, liege an den höheren Marktpreisen.

In B-Lagen zahle man mittlerweile nicht mehr das 12-Fache der Nettokaltmiete, sondern das 15 bis 16-Fache. Man könne so auch nicht mehr die Renditeanforderungen mancher Investoren erfüllen. Nach den Worten Oleks ist der Hedgefonds Elliot, von dem ursprünglich das meiste Kapital kam, ein solcher.

Olek:

Er hat einen größeren Hunger als andere, den können wir nicht mehr stillen.

Elliot sei aber nicht wie von vielen vermutet raus aus Publity. Er nehme Gewinne mit und würde weniger Geschäft machen. Zuletzt habe man gemeinsam eine Immobilie in Essen gekauft, wo publity gleich einen großen Vermietungserfolg erzielt hat.

“Die Investoren sind happy”, beurteilt Olek die Beziehung zu seinen Kunden. Und es kommen neue hinzu. Ziel für 2018 sei es, mindestens genauso viele Objekte zu kaufen wie zu verkaufen. Um dies zu erreichen habe man den Markt sondiert und rund 6.600 potenzielle Objekte identifiziert. Rund zehn Prozent davon habe Publity schon einmal besessen und wieder verkauft.

30 Prozent und mehr an Gewinnen generiert die publity AG durch Immobilienverkäufe. Aber genau die sind ihr im letzten Jahr nicht gelungen.

Olek musste am 26. Januar 2018 eine Gewinnwarnung herausgeben.

Der Vorstand der publity AG (ISIN DE0006972508) geht im Zuge der Aufstellung des Jahresabschlusses 2017 davon aus, dass das Ergebnis des Vorjahres von 23,1 Mio. Euro nicht erreicht wurde.

Das Jahresergebnis wird nach derzeitigem Stand aber deutlich positiv ausfallen.

Die voläufigen Gewinn-Zahlen sehen wie folgt aus.

2017: 11,2 Millionen Euro Gewinn bei einem Umsatz von 25,6 Millionen Euro; 2016: 23,1 Millionen Euro bei einem Umsatz von 41,6 Millionen Euro.

Der Gewinn pro Aktie sank von 3,89 Euro im Jahr 2016 auf 1,87 Euro im Jahr 2017.

Als Grund führte Olek in der Gewinnwarnung an:

Hintergrund sind nicht realisierte Objektverkäufe Ende 2017 im Umfang von rund 280 Millionen Euro, die sich in das Jahr 2018 verlagert haben. Die Assets under Management sind per Ende 2017 deutlich gestiegen.

Die Zielgröße von 5,2 Milliarden Euro konnte aber nicht erreicht werden (lediglich 4,6 Milliarden Euro – Anmerkung der Redaktion), wobei auch nach dem 31.12. 2017 der Immobilienbestand mit der vorhandenen Liquidität weiter ausgebaut wird.

Allerdings räumte Olek gegenüber Bon Guide ein:

Höhere Renditen zwischen An- und Verkauf wären auch uns lieber. Aber die Gegebenheiten sind aktuell, wie sie sind:

Wir steuern dem aktiv entgegen, indem wir unsere Recherchen verstärken und unsere Datenbasis für potenzielle Objekte vertiefen. Wir haben hier eine sehr umfangreiche und detaillierte Datenbank aufgebaut, in der wir nahezu alle Immobilien in Deutschland erfasst haben, die für uns und unsere Kunden interessant sind. Damit sind wir weniger aktiven Wettbewerbern wieder ein Stück voraus.

Es muss unser Ziel bleiben, mehr Objekte als Single Deals zu erwerben und veräußern zu können als unsere Mitbewerber. Aber auf niedrigere Renditen im deutschen Büroimmobilienbereich muss sich jeder inzwischen einstellen. Das ist ein Fakt.

Jeder? Immerhin haben einige Großinvestoren die Anleihe gekündigt.

ConventDie Berliner Rechtsanwältin Julia Breier-Struß von der Großkanzlei Schirp & Partner Rechtsanwälte mbB aus dem Leipziger Platz 9 in Berlin Mitte bietet den Anleihe-Gläubigern an, “sie kostenlos bei der Abstimmung und der gegebenenfalls danach einzuberufenden zweiten Gläubigerversammlung zu vertreten.” © ssma.de

Umtausch der Anteile: “Das ist ein starkes Stück!!!”

Rechtsanwältin Julia Breier-Struß von der Großkanzlei Schirp & Partner Rechtsanwälte mbB aus Berlin Mitte (Leipziger Platz 9) wirft Olek vor, er versuche mit der Umwandlung der 3,5 Prozent Anleihe in eine 7 Prozent Anleihe lediglich diese Kündigungen auszuhebeln, damit er die Großkunden nicht auszahlen müsse:

Die publity AG wäre – sofern die Kündigungen wirksam sind, was durchaus plausibel erscheint – nunmehr verpflichtet, diesen Anleihegläubigern den vollen Nominalbetrag ihrer Anleihen auszuzahlen.

Dieser Verpflichtung kommt sie aber nicht nach. Stattdessen plant sie einen Umtausch der derzeitigen Wandelanleihe in eine neu zu begebende Anleihe. Die Folge dessen benennt sie ausdrücklich in ihrer Einladung zur dafür erforderlichen Abstimmung der Anleihegläubiger ohne Versammlung:

“Nach Auffassung der Emittentin werden gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs etwaige Kündigungen, die von einzelnen Anleihegläubigern in Bezug auf die von ihnen gehaltenen Schuldverschreibungen der publity-Anleihe ausgesprochen wurden, im Zuge des Umtauschs der Anleihe gegenstandslos.”

Auch nach Auffassung der Kanzlei Schirp & Partner wäre dies grundsätzlich die rechtliche Folge eines solchen sog. debt-debt-swaps. Die Zahlungsverpflichtungen der publity AG aus den Kündigungen würden dann entfallen.

Das ist ein starkes Stück!!! Durch den Umtausch der Anleihe könnte die publity AG die Kündigungen einfach umgehen. So darf man nach Auffassung der Kanzlei Schirp & Partner aber nicht mit seinem Vertragspartner umgehen. Richtig ist, dass der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat, dass auch gekündigte Anleihen, sofern sie noch ausstehend sind (also noch nicht zurückgezahlt wurden), von Mehrheitsbeschlüssen erfasst werden. Ein Umtausch der Anleihe und aller aus ihr resultierenden Rechte und Ansprüche in die Erwerbsrechte auf eine neue Anleihe ist daher grundsätzlich zulässig.

In dem konkreten Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, ging es allerdings um eine Sanierungssituation. Die Besonderheit im Fall publity könnte darin zu sehen sein, dass es hier keinerlei ersichtlichen Grund für den Umtausch der Anleihen gibt bis auf den, die Kündigungen zu umgehen. Das könnte ggf. unzulässig sein, weil es treuwidrig ist, und auch durch einen Mehrheitsbeschluss nicht zu rechtfertigen sein.

Wer sich diesen Clou ausgedacht hat, weiß man nicht. Die One Square Advisory Services GmbH aber soll nach dem Wunsch der Emittentin gemeinsamer Vertreter der Anleihegläubiger werden und den Umtausch begleiten. Uns scheint es schwer, einem gemeinsamen Vertreter zu vertrauen, der ein solches Vorgehen der Emittentin mindestens unterstützt.

Um den Umtausch bewirken zu können, benötigt die publity AG aber die Zustimmung der Anleihegläubiger.

Die Kanzlei Schirp & Partner bietet Anleihegläubigern an, sie kostenlos bei der Abstimmung und der gegebenenfalls danach einzuberufenden zweiten Gläubigerversammlung zu vertreten.

Der Finanznachrichtendienst GoMoPa.net wollte Thomas Olek sprechen. Doch der war wegen einer Telefonkonferenz beschäftigt. Ein erbetener Rückruf blieb auf.

Der Handlungsbevollmächtige (Prokurist) der publity AG, Stephan Kunath (31) aus Leipzig, wies die Vorwürfe von Anwältin Julia Breier-Struß am Telefon gegenüber GoMoPa.net als “reine Mandantenwerbung” zurück.

Doch nach einer Gewinnwarnung und zwei gescheiterten Gläubigerversammlungen ist das Vertrauen in Vorstand und Firma stark angekratzt und wohl Vorsicht angebracht. “Publity ist damit allenfalls etwas für Zocker”, meint Der Aktionär. Nun denn…

 

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