Wann gibt es das schon mal? Investoren und Privatanleger konnten am 10. Juni 2020 ab 17:30 Uhr per Live-Stream den CEO und Mehrheitsaktionär (87 Prozent) Thomas Olek (51) zur neuen 100 Millionen Euro Anleihe der publity AG aus dem Frankfurter OpernTurm (Bockenheimer Landstaße 2-4) Löcher in den Bauch fragen.
Ein Blatt nahmen beide Seiten nicht vor den Mund.
Ganz offen hatte Olek bereits am 2. Juni 2020 im Interview mit Bondguide erzählt, warum er sich persönlich von Aktienpaketen wieder trennen muss. Das ist nämlich kein schlechtes Omen.
Im Gegenteil: Die Erhöhung des Streubesitzes (gegenwärtig 13 Prozent) ist eine zwingende Voraussetzung dafür, dass die publity AG vom Freiverkehr in den höheren Prime Standard der Börse aufsteigen kann, was Olek im nächsten Jahr beabsichtigt.
Thomas Olek will dabei der publity auch weiterhin als Vorstand und Großaktionär erhalten bleiben.
Und die Anleihe, die ab 19. Juni 2020 auch an der Börse gehandelt werden soll, ist übrigens die erste Anleihe überhaupt nach Ausbruch der Corona-Pandemie. Olek selbst garantiert über seine Beteiliungsgesellschaft TO-Holding GmbH ein Mindestvolumen von 50 Millionen Euro bei der neuen Anleihe.
Sie kann noch bis voraussichtlich 17. Juni 2020 ab 1.000 Euro über die Haus- und Direktbanken an der Frankfurter Börse gezeichnet werden. Die Anleihe wird über eine Laufzeit von 5 Jahren mit jährlich 5,5 Prozent verzinst.
Im Rahmen eines Umtauschangebots in Deutschland und Luxemburg können die Inhaber der von der publity begebenen alten Wandelanleihe 2015/20 (ISIN: DE000 A169GM 5) ihre Wandelschuldverschreibungen noch bis zum 15. Juni 2020, 18:00 Uhr, in Schuldverschreibungen der neuen Anleihe 2020/25 (ISIN: DE000A254RV3) eins zu eins tauschen. Dafür winkt ein Bonus von zusätzlichen 20 Euro je 1.000er Stück Schuldverschreibung.
Die publity AG verdient an einem 2-Säulen-Modell: Sie managed deutsche Büroimmobilien gegen Gebühr für internationale institutionelle Anleger und auf eigene Rechnung. Sie ist seit 17 Jahren im Geschäft und seit 5 Jahren an der Börse.
Mit über 1.100 Transaktionen in den vergangenen sieben Jahren zählt publity zu den aktivsten Akteuren am Immobilienmarkt.
Ende 2019 wies publity ein Eigenkapital von 302,5 Millionen Euro aus und hat im vergangenen Geschäftsjahr einen Konzerngewinn von 64,1 Millionen Euro erwirtschaftet. Damit wurde der Vorjahresgewinn von 24,6 Millionen Euro um rund 160 Prozent gesteigert.
Seit 2. Juni 2020 ist die publity-Anleihe nun draußen.
Fachleute vergeben ziemlich gute Noten.
Egbert Prior, Vorstand der Frankfurter Prior AG, zog am 10. Juni 2020 in seinem Börsenbrief Prior Börse das Fazit:
Überzeugendes Geschäftsmodell, attraktiver Bond.
Und die Analysten von Bondguide aus Frankfurt geben eine klare Zeichnungsempfehlung für Neuanleger und eine Umtauschempfehlung für die Altbondanleger.
Als einen wichtigen Grund nennt Bondguide dafür eine Eigenkapitalquote der publity AG von zuletzt 34 Prozent. Die sei “mehr als ansehnlich”.
Hintergrund für das außerordentlich gute Jahr 2019 war ein massiver Ausbau des Immobilienbestands. Trotz zwischenzeitlicher Veräußerungen stieg das Asset-Management-Portfolio auf zirka 5,6 Milliarden Euro, fast ein Fünftel mehr als Ende 2018.
Als eine weitere Stärke wird die gute IR (Investor Relations) aufgeführt.
Bondguide-Geschäftsführer Falko Bozicevic vergab hier fünf von fünf möglichen Sternen.
In einem IR-Call, den Axel Mühlhaus von der mainvestor GmbH aus Frankfurt organisierte und der eine Premiere darstellte, sagte Thomas Olek den interessierten Investoren und Anlegern der publity-Anleihe erst einmal vorneweg zur Beruhigung:
Sie sind Seite an Seite mit mir in dem Investment.
Und stellte heraus:
Die publity AG hat eine Marktkapitalisierung von 500 Millionen Euro. Also zehn mal so viel wie die Verschuldung (die Investoren können 50 Millionen Euro zeichnen – Anmerkung der Redaktion).
Und es gibt noch eine Sicherheit: Über die Konzerntochter PREOS Real Estate GmbH verfügt die publity AG über ein liquides Asset an eigenen Büroimmobilien im Wert von 1,1 Milliarden Euro.
Olek:
Dadurch ist die Rückzahlung dieses Bonds sichergestellt.
Auch die Verzinsung von rund 2,5 Millionen Euro ist ebenfalls sichergestellt, weil wir zum einen Zinseinnahmen in der publity Gruppe haben von rund 8 Millionen Euro, also deutlich mehr.
Und zum andern: Selbst wenn die Geschäfte mal schlecht gehen würden, wir aus unserem Asset-Bestand under management von 4,5 Milliarden Euro eine so große Fee erreichen, dass natürlich hier jederzeit zum einen der Zins und zum anderen die Rückzahlung dieser Verschuldung sichergestellt ist.
Ein Anleger wollte im IR-Call wissen: Immobilien wären doch über eine Bank fremdfinanzierbar. Warum über eine Anleihe, warum kein neues Eigenkapital?
Olek:
In den Tochtergesellschaften der publity AG, nämlich unter der PREOS Real Estate GmbH in den eigenen Objektgesellschaften, haben wir Bankfinanzierungen. Und hier haben wir Verträge mit den großen Landesbanken, mit den Pfandbriefbanken et cetera. Und hier finanzieren wir aus Sicherheitsgründen zu 50 Prozent.
Die Anleihe ist ja dafür da, als Konzern, als publity AG, die Investition abzudecken. Und nicht die Immobilienfinanzierung.
Ein Aktionär fragte: Die Zinsung der Anleihe ist mit 5,5 Prozent pro Jahr nicht gerade niedrig. Mich als Aktionär interessiert, wird das zukünftige Dividenden schmälern?
Olek kann den publity-Aktionär beruhigen:
Nein, publity ist eine Dividenden-Aktie. Wir haben im letzten Jahr Dividende gezahlt. Und wir werden auch im nächsten Jahr für 2020 wieder eine Dividende zahlen. Da werden wir mit Sicherheit nicht durch den Coupon hier beeinträchtigt.
Ein Anleger wollte wissen: Was ist der Hintergrund mit der großen Umstrukturierung bei PREOS?
Olek:
Ja, uns ist es gelungen, die PREOS am Markt sehr gut zu positionieren. Wir haben, wie gesagt, für 1,1 Milliarden Euro große Assets gekauft. In diesem Jahr kommen deutlich Assets dazu. Das hilft uns mit koreanischen Investoren. Das hilft uns mit deutscher Bankenfinanzierung.
Wir wollen natürlich unsere Aktionärsstruktur in der PREOS noch ein wenig verändern. Wir sind auf der Suche nach institutionellen Investoren, weil wir natürlich die PREOS sehr viel weiter entwickeln wollen.
Und hier haben wir auch schon amerikanische Investoren, koreanische Investoren, die in Größenordnungen einsteigen wollen. Und die haben den Fokus eher auf größere Immobilien. Die wollen mit kleinen Assets nichts zu tun haben.
Und da ist uns die Idee genau recht gekommen, einige Assets, die wir bei PREOS haben, es sind elf kleine Assets, dass wir die natürlich verkaufen können. Da kommt uns das Angebot der GORE German Office Real Estate AG gerade recht.
Die PREOS soll geschärft werden nur auf große Assets, um damit den Ansprüchen der zukünftigen Aktionäre und der Marktpräsenz dann auch gerecht zu werden.
Ein Anleger fragte: Ich würde die Anleihe gern zeichnen, bin aber noch unschlüssig wegen möglicher Interessenkonflikte mit Ihnen als Großaktionär. Ist es richtig, dass Ihnen publity Darlehen gegeben hat? Wenn ja, zu welchen Zinskonditionen?
Olek:
Nein, ich habe noch nie Darlehen empfangen von Gesellschaften, an denen ich beteiligt war.
Es gibt eine Position von 30 Millionen Euro, die in der Bilanz für das Geschäftsjahr 2019 ausgewiesen ist. Es ist kein echtes Darlehen, das mir zur Verfügung steht. Sondern es liegt auf einem Sperrkonto. Und das hat den Hintergrund, weil ich aus meinem Privatvermögen Aktien im Wert von 120 Millionen Euro zur Absicherung eines koreanischen Investors der PREOS Real Estate zur Verfügung gestellt habe. Und keinen anderen Grund.
Also ich selber habe kein Darlehen bekommen, das ich für mich persönlich nutze.
Ein Anleger fragte: Warum soll ich die publity-Anleihe mit 5,5 Prozent zeichnen, wenn die PREOS-Anleihe mir 7,5 Prozent bringt und bei 90 Prozent steht und zur Zeit eine Rendite von 8,5 Prozent hat?
Olek:
Also, das sind zwei völlig unterschiedliche Produkte, die man so gar nicht vergleichen kann. Die Produkte sind, meiner Meinung nach, für sich genommen, sehr, sehr gut. Die PREOS Real Estate-Anleihe ist eine Wandelanleihe mit der Chance auf Wandlung. Sie hat einen sehr hohen Coupon von 7,5 Prozent, wie Sie das schon gesagt haben. Aber, es ist eine Gesellschaft, die viele Immobilienrisiken hat.
Diese Gesellschaft hat mehr als 500 Millionen Euro Schulden. Sie hat deshalb natürlich sehr große Immobilienrisiken.
Das andere ist ein Bond in einer ganz anderen Risikoklasse. Nämlich einer publity AG. Einer Muttergesellschaft, die, wie vorhin schon erläutert, für rund 1 Milliarde Euro liquide Assets hat, nur eine Verschuldung hat von 50 Millionen Euro, vorausgesetzt der Bond ist jetzt erst einmal 50 Millionen Euro. Und hat darüber hinaus keine weiteren Verbindlichkeiten.
Das ist einfach nur ein Risikothema. Und ich glaube, dann sind auch die 5,5 Prozent in der heutigen Zeit ein sehr guter Coupon. Und ich selber werde in Größenordnungen mitinvestieren.
Ich bin da völlig zufrieden, wenn ich mir anschaue, was ich an Negativzins zahlen muss bei der Bank, bin ich mit 5,5 Prozent total happy.
Ich finde das Produkt für mich genau passend. Ich hoffe natürlich, für Sie auch.
Ein Anleger frage: Wie hoch sind die Asset-Fees?
Olek:
Das sind marktübliche Fees. Also für das Finden von Assets bekommt man je nach Assetqualität und Assetgröße zwischen 1 und 3 Prozent. Größere Assets 1 Prozent, kleinere Assets 3 Prozent. Bei der reinen Asset Management Fee nehmen wir als Bezugsgröße den Kaufpreis. Dann haben wir eine Asset Management Fee von 0,3 bis 0,5 Prozent pro Jahr. Das ist dann aufgeteilt auf 12 Monate, also geteilt durch 12. Die 0,5 Prozent bekommt man bei einem Asset, was viele, viele Mieter hat mit einer kurzen Hold. Und die 0,3 bekommt man bei einem Singleasset mit einer längeren Hold, wo dann weniger Arbeit ist. Also, wo man viel Arbeit hat, bekommt man viel Geld. Und wo man wenig Arbeit hat, bekommt man wenig Geld.
Und dann gibt es noch die Gewinnbeteiligung unterschiedlich nach Kunden. Die liegt auch marktüblich zwischen 1 und 3 Prozent.
Ein Anleger wollte wissen: Warum ist Ihr Fokus nur auf Deutschland beschränkt, es gibt doch auch andere europäische Länder, die attraktive Büroimmobilienmärkte haben?
Olek:
Ja zunächst einmal haben wir Deutschland digitalisiert. Wir kennen uns in Deutschland sehr gut aus. Wir haben den Marktzugang und können die Bedürfnisse unser Kunden in Deutschland am besten befriedigen.
Bislang sind wir damit sehr gut gefahren. Vermehrt machen wir aktuell Geschäft mit asiatischen Investoren. Da haben wir erst Erfahrungen seit rund 12 Monaten.
Diese asiatischen Investoren konzentrieren sich in Deutschland nur auf München und Frankfurt.
Dann gibt es natürlich viele Anfragen auch zu anderen Metropolen. Da sind wir als Dienstleister dabei, diese Märkte zunächst einmal zu digitalisieren. Hier wird Paris und London als erstes folgen. Aber auch ein Spezialmarkt wie Luxemburg ist bereits digitalisiert.
Und da sind wir mit dem Geld der ausländischen Investoren unterwegs, suchen Assets für die. Und dann müssen wir mal schauen, wie weit wir die ersten Assets kaufen. Und dadurch Asset-Management-Aufträge bekommen. Da sind wir uns noch nicht einig, ob sich das auf find us beschränkt. Und wir das Asset Management und die Aufwertung der Immobilie in die Hände von Ortsansässigen übergeben. Oder ob wir dann auch groß einrichten werden. Aber das ist ein Thema, was wir uns im nächsten Jahr vornehmen werden.
Ein Anleger fragte: Sehen Sie publity als Übernahmekandidaten?
Olek:
Nee, ich möchte mich nicht übernehmen lassen, sondern ich mach das schon seit 20 Jahren. Und ich habe zuächst einmal einen Vorstandsvertrag. Der läuft noch 4 Jahre. Ich hoffe mal, er wird noch einmal verlängert.
Also ich hoffe, dass ich hier 9 Jahre im driverseat sitze. Ich möchte meine Firma nicht verkaufen, sondern ich habe schon die Idee, wie das Unternehmen als Technologiekonzern weiter ausgebaut wird. Wir haben dem Markt in großen Schritten gezeigt, was man in der Immobilienbranche anders machen kann.
Hier bin ich besonders stolz auf unsere App, auf die Digitalisierung und die Möglichkeiten, die sich daraus ergeben. Da sind wir meilenweit vor den anderen vorn. Und das will ich natürlich die nächsten Jahre weiterentwickeln und auskosten. Also nein, Übernahmekandidat sind wir bestimmt nicht.
Ein Anleger fragte: Wen sehen Sie als Wettbewerber? Wem begegnen Sie im Markt?
Olek:
Also es gibt natürlich viele gut Assetmanager in Deutschland. Ganz weit vorne ist mit Sicherheit die Patrizia. Eins der modernsten und tollsten Unternehmen, die es hier gibt. Die haben eine Marktcape, die vier Mal so groß ist wie unsere. Ein tolles Unternehmen. Die fällt mir natürlich ins Auge. Und die ist sehr groß mit Pensionskassen und Versicherungen unterwegs. Wir publity sind eher mit amerikanischen und asiatischen Investoren unterwegs. Dies ist nicht vergleichbar. Und wir sind mit unserer Konzentration ausschließlich auf die Büroimmobilien eher eine Nische.
Wir sind nicht der Bauchladen, wie die meisten anderen Assetmanager, die jetzt auch Hotels und Einzelhandel machen. Und die in diesen Bereichen Horror haben. Das haben wir sowiesie nicht. Wir kennen uns mit Büroimmobilien aus. Und da hört’s auch langsam auf. Also mit wem wir generell zu vergleichen sind, das ist schwierig. Ich glaub, da sucht sich jeder seiner eigene Spielwiese. Und wir sind in einem Bereich unterwegs, wo wir die besten sind.
Ich glaube in dem Spezialbereich, in dem Finden von Assets zum Offmarket-Deal zu einem guten Preis und dann an den richtigen Endinvestor weiterzuverkaufen, da sehe ich uns momentan ganz weit vorne.
Und von daher kann ich mich und möchte ich mich mit anderen nicht vergleichen, da ich niemanden kenne, der genau das macht, was wir machen.
Ein Anleger fragte: Verdienen Sie Ihr Vermögen mit publity oder sind Sie auch noch woanders investiert?
Olek:
Na ja, ich habe in den vergangenen Jahren einige Geschäfte gemacht, andere Unternehmen an die Börse gebracht. Das war immer im Zusammenhang mit publity. Ich habe ja die Consus Real Estate AG an die Börse gebracht. Ich habe ja den Börsengang der publity und Gore begleitet. Daran habe ich natürlich auch verdient. Wenn ich nicht viel Geld verdient hätte, wäre es auch nicht möglich gewesen, in den letzten Monaten 130 Millionen Euro in die publity zu investieren, nämlich Aktien übern Markt zu kaufen.
Und dann wäre es auch nicht möglich gewesen, die publity Wandelanleihe mit 13 Millionen Euro gekauft zu haben und hier auch die neue Anleihe deutlich mitzuzeichnen.
Also, das Geld ist da letztlich entstanden. Aber man kann schon sagen, dass das Gros meines Vermögens in die publity Gruppe, in den publity Konzern investiert ist. Da ist es gut investiert. Da fühle ich mich sehr wohl.
Und ich bin zuversichtlich, dass das ein ganz tolles Geschäft auch in den nächsten Jahren sein wird.
Letzte Frage von IR-Call-Moderator Axel Mühlhaus: Herr, Olek, können Sie noch einmal zusammenfassen, was für Ihr Anleihe spricht?
Olek:
Für unsere Anleihe spricht, dass das eine Anleihe in eine börsennotierte Gesellschaft ist, die eine sehr, sehr große Marktcape hat. Man ist ja hier bevorzugt zu jeder Dividende.
Die Wandelanleihe ist extrem sicher. Sie investieren hier in eine Gesellschaft, die keine große Verschuldung hat. Eine Gesellschaft, die in der Lage ist, diese Wandelanleihe zu jeder Zeit zurückzuzahlen.
Es ist ein sehr guter Coupon, ein sehr großer Coupon aus meiner Perspektive. Und Sie haben eine deutsche Firma, wo sie das Geschäftsmodell sehr gut nachvollziehen. Und Sie haben einen starken Investor, mit dem Sie Seite an Seite investieren können.
Vielen Dank, Herr Olek, für den IR-Call. Nun denn…
