Guy Ben Edelsburg, Moshe Bar Shilton, Notar Hubertus Welsch: Kampf um Berliner Aspire-Wohnungen

Der israelische Immobilien-Investor Adi Keizman (48) kam 2010 nach Berlin, um hier mit seinen Firmen Berlin Estate und Berlin Aspire die billigsten und herunter-gekommensten Mietshäuser zu kaufen, sie in Eigentumswohnungen aufzuteilen und zum doppelten Preis an seine Landsleute in Tel Aviv zu verkaufen.

 

Dabei war er leider auch ein Meister der Täuschung. So gründete er als Holding für alle seine 37 Berliner Objektgesellschaften (für jedes Haus eine) in Wien eine Firma namens A.D.O. Die Ähnlichkeit zur Berliner börsennotierten ADO war gewollt.

 

 

Der Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung von Mitte, Ephraim Gothe (57, SPD), stoppte 2011 die Sanierungs-, Erweiterungs- und Hotelneubau-Pläne auf dem Gelände des Postfuhramtes in der Oranienburger Straße und verwies in der Berliner Zeitung darauf, dass der Bezirk von dem vorherigen Eigentümer des Areals, dem israelischen Investor Adi Keizman, eine Million Euro verlangt. Die werden fällig für die Wertsteigerung des Areals, das es durch die Sanierung der Spandauer Vorstadt erfahren hat.

 

 

Allerdings hatte Keizman laut Gothe im Dezember 2010 Insolvenz angemeldet.

Gothe:

Möglicherweise ist der Kaufvertrag nicht rechtmäßig und muss rückabgewickelt werden.

Adi Keizman beeindruckte sogar das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein (VZN) in Düsseldorf.

Dieses finanzierte sechs Jahre lang Hunderte von Wohnungen mit den Pensionen ihrer einzahlenden Zahnärzte, bis dem Geldinstitut 2018 endlich auffiel, dass ja in den Kaufverträgen immer der ungewöhnliche Satz stand: Anzahlung durch den Käufer schon bezahlt.

Aber trotz Kaufpreiszahlungen der Anleger wurden bei vielen Wohnungen die Lasten im Grundbuch nicht getilgt. Die Wohnungen waren Schrottimmobilien. Die Billigmiete mit zehnjährigem Kündigungsschutz reichte, nachdem das garantierte KickBack von 5 Prozent nach 3 Jahren aufhörte, nicht mal zur Zahlung der Kreditzinsen.

Es bleiben viele offene Fragen, die das VZN bis heute nicht beantwortet hat.

Was wusste das VZN über die im Hintergrund existierenden Israelischen Vorverträge beziehungsweise von welcher Kenntnis muss man als Beobachter ausgehen?

Was wusste man über die Anzahlungen oder vollen Kaufpreiszahlungen, die die Anleger auf Basis der israelischen Vor-Verträge lange Zeit im Voraus geleistet haben und die in den meisten der Deutschen Kaufverträge von dem Berliner Notar Professor Hubertus Welsch ja auch beurkundet wurden?

Was wusste das VZN von diesen Vor-Verträgen und den darin vereinbarten Nebenleistungen, wie zum Beipsiel den Rendite-Garantien, die auch als Kaufpreisminderungen betrachtet werden können, in jedem Fall aber vermögenswirksame Leistungen darstellen?

In den von Prof. Hubertus Welsch beurkundeten deutschen Kaufverträgen, wie sie zuerst den Berliner Mietern zur Vorkaufsrechtausübung, dann aber auch dem VZN zur Kreditvergabe vorgelegt wurden, wurden diese wesentlichen Leistungen nicht erwähnt, wohl aber die Anzahlungen, die auf andere, vorausgegangene Verträge im Hintergrund hinzudeuten scheinen.

Hat das VZN trotz dieser deutlichen Hinweise tatsächlich über 6 Jahre nichts von den Doppelverträgen unterschiedlichen Inhalts geahnt, aus denen die Unwirksamkeit der deutschen Kaufverträge resultiert?

Hier würde man doch erwarten, dass die Bank Strafanzeigen wegen Kreditbetrugs gegen die Kreditnehmer oder Vermittler erstattet und die Kreditvergabe sofort eingestellt hätte.

Auch hat das VZN, neben eigenen Interessen, auch Sorgfaltspflichten zu beachten und darüber hinaus das Geldwäschegesetz durchzusetzen. Die Bank hätte jedem Verdacht von Geldwäsche und somit jeder von Hunderten in den Welsch-Kaufverträgen beurkundeten Anzahlungen doch eigentlich nachgehen müssen, oder?

Wie aber konnten dann über 6 Jahre lang Hunderte von Krediten arglos vom VZN vergeben werden, bevor das VZN im Jahr 2018 irgendwann die Notbremse zog?

Auch die gemeinnützige öffentlich-rechtliche Berliner Sparkasse stieg in das Geschäft mit Keizman’s Schrottimmobilien ein.

Dabei hatte die Berliner Sparkasse kein Problem, den ausländischen Anlegern Kredite zum Kauf der regelmäßig stark überteuerten Wohnungen mit sehr geringen Mieten zu geben.

Bemerkenswert und ungewöhnlich auch: Die Sparkasse lies die Wohnungen erst durch einen Gutachter besichtigen, nachdem sie die Kredite schon längst vergeben hatte.

Bedauerliche Einzelfälle? Ein universell verfasstes Anschreiben der Berliner Sparkasse scheint das Gegenteil zu belegen.

Es konnte von der Aspire-Firma BEARM für Anschreiben an jeden beliebigen Mieter in jedem ihrer damals 20 Häuser verwenden werden.

Adi Keizman soll sich schließlich voriges Jahr mutmasslich mit den Käufer-Anzahlungen in geschätzter Höhe einiger Dutzend Millionen Euro nach Hollywood abgesetzt haben.

Um das Erbe der Berliner Aspire-Immobilien-Gruppe ist ein heißer Kampf entstanden.

Bei dem sich gegenüberstehen:

Israelische Privatanleger, die endlich als Eigentümer ins Grundbuch der 1.500 Berliner Eigentumswohnungen oder ihr Geld zurück wollen, wofür der israelisch-deutsche Anwalt Nathan Gelbart für einen Tel Aviver Anleger beim Landgericht Berlin schon mal eine Einstweilige Verfügung zur Vormerkung im Grundbuch und Blockierung eines Weiterverkaufs an Dritte erwirkte (Az. 22 O 190/20).

Sowie deutsche Mieter, die sich bei der Ausübung ihres Vorkaufsrechts betrogen fühlen, weil ihnen ein Kickback von 15 Prozent, den die israelischen Investoren in den ersten drei Jahren erhielten, sowie andere außerhalb der deutschen Kaufverträge vereinbarte Nebenleistungen verschwiegen wurden und die nun Schadensersatz für die Benachteiligung im Einzelfall bis zu 80.000 Euro einfordern können. Insgesamt geht es hierbei um Millionen. Hier vertritt der Berliner Rechtsanwalt Christian Winkhaus von der Kanzlei Schirp & Partner Rechtsanwälte mbB aus Berlin Mitte bereits etliche Mieter.

Auf der anderen Seite steht der einstige Minderheitseigentümer der Aspire-Gruppe Moshe Bar Shilton (49) aus Savyon in Israel, der im letzten Jahr nun die Mehrheit an den Objektbesitzgesellschaften von seinem israelischen Landsmann Adi Keizman (48) übernommen hat und die Wohnungen nun an neue Anleger verkaufen will. Die Verwaltung und Verwertung soll weiterhin sein in Berlin lebender israelischer Landsmann Guy Ben Edelsburg (43) übernehmen, ein Aspire-Mann der 1. Stunde, der auf der hebräischen Website von Berlin Estate in Tel Aviv als Verkaufsleiter präsentiert wurde.

Sowie Notar Professor Dr. Hubertus Welsch (tätig in der Rechtsanwaltskanzlei Büsing, Müffelmann & Theye Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB und Notare), der nicht nur die Objektgesellschaften gründen half, sondern Hunderte deutscher Kaufverträge beurkundet haben soll, aber die israelischen Vorverträge gar nicht mitbekurkundete, obwohl diese Vorverträge doch ausdrücklich die Beurkundung durch Notar Welsch vorgegeben haben und er laut Berliner Zeitung von den Vorverträgen Kenntnis hatte, die erheblich von den Bedingungen im deutschen Vertrag abwichen. Die israelischen Anleger bekamen das nicht mit, weil sie nicht persönlich nach Berlin kamen. Stattdessen wurden sie durch Notarfach-Angestellte des Notars oder den in Israel ansässigen Rechtsanwalt Dr. Yuval Hen vertreten.

Anlegeranwalt Nathan Gelbart soll den in Berlin ansässigen und an der Hochschule Eberswalde lehrenden Professor Dr. Hubertus Welsch bei der Berliner Notarkammer angezeigt haben, wie GoMoPa von einem Insider erfuhr. Ausgang offen.

Wer darf aus den geschätzten 1.600 Eigentumswohnungen in den 37 Berliner Häusern nun wirklich seinen Nutzen ziehen?

Die Objektgesellschaften oder die vielen israelischen Anleger, die bis zu 300.000 Euro pro Wohnung voll oder zur Hälfte im scheinbar blinden Vertrauen anzahlten (die andere Hälfte wurde jahrelang von dem Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein in Düsseldorf und auch von der Berliner Sparkasse finanziert), obwohl die israelischen Vorverträge, die die Anleger im Büro der Berlin Aspire in Tel Aviv bei Adi Keizman unterschrieben, ihnen doch gar keine Sicherheit wie etwa eine Auflassungsvormerkung boten?

Die israelischen Vorverträge boten lediglich ein Versprechen, dass Berlin Aspire ihnen einen deutschen Vertrag für den Kauf einer Wohnung besorgen würde. Keizmans Anwälte sprechen im Nachhinein gar von lediglich einem Kredit, wofür es halt drei Jahre lang 5 Prozent Zinsen pro Jahr gab.

Bis zum deutsche Notarvertrag ließ sich Keizman und seine Truppe in der Regel 1 bis 2 Jahre Zeit.

Viele Anleger stehen aber bis heute nicht als Eigentümer in Abteilung I der Grundbücher, sondern immer noch die Objektgesellschaften.

Und Keizman soll von den Anzahlungen, das zeigen jedenfalls die Grundbuchauszüge, in vielen Fällen gar nicht die Hypothekenbelastungen in Abteilung III abgelöst haben, so dass die Anleger die Lasten nun mit neuem Geld selbst ablösen müssten, wenn sie doch noch echte Eigentümer werden wollten.

Moshe Bar Shilton jedenfalls will die auf deutschem Papier ihm über die Objektgesellschaften gehörenden Eigentumswohnungen nun an neue Investoren weiterverkaufen.

Das betrifft die Wohnungen, für die KEINE deutschen Kaufverträge vorliegen, sondern “nur” Hebräische Vorverträge (auf deren Basis die Israelis aber den halben, oder sogar vollen Kaufpreis bereits bezahlt haben!), die Moshe Bar Shilton aber nach deutschem Recht für nicht bindend hält.

Die anderen israelischen Anleger, die auf auf Basis deutscher Kaufverträge im Grundbuch vorgemerkt sind, sind von dem geplanten Weiterverkauf zwar nicht betroffen, aber deren Wohnungen sind noch mit erheblichen Grundschulden belastet!

Keizmans alter wie neuer Verwaltungsboss Guy Ben Edelsburg hat die Wohnungsverwaltung BEARM GmbH aus der 2020 aufgelösten Berlin Aspire Construction GmbH aus Charlottenburg in seine eigene Firma Grand Urban Immobilien Group GUIG GmbH in Wilmersdorf überführt.

Angeblich seien laut Meldung einer Betroffenen auf der Facebook-Gruppe Berlin Estate Blog bei der alten Aspire-Verwaltung BEARM GmbH aus Charlottenburg Mieterkautionen weggekommen beziehungsweise nicht auf die neue Verwaltung URBAN Hausverwaltung UH GmbH & Co. KG übertragen worden.

Im Einzelfall geht es jedoch bei den betroffenen Billigwohnungen um etwa je 800 Euro Einzelkaution. Die ausziehenden Mieter sind meist arme Schlucker. Die müssten sich nun im Einzelfall an die Objektgesellschaften wenden, deren Gesellschafter jedoch jeweils Limits sind und mit maximal 120 britischen Pfund (137 Euro) haften und die mit weiteren Gesellschafter-Limiteds über fünf Ebenen in mehreren Ländern (Österreich, Zypern, Gibraltar, Israel) irgendwann über allem schwebend bei Adi Keizman landen könnten, der für die 37 Häuser ein völlig überzogenes Netz von rund 100 Limiteds gegründet hat.

Moshe Bar Shilton, der ja von vornherein Miteigentümer war und Adi Keizman als Endeigentümer abgelöst hat, versucht nun, die Berliner Objektgesellschaften vor dem Zugriff der Anlegern aus Israel, aber auch vor Mietern zu schützen.

Etliche Anleger und Mieter aus den einzelnen Berliner Häuser haben sich inzwischen zu WhatsApp-Gruppen zusammengeschlossen.

Ein Betroffener berichtet, dass er einen vollstreckbaren Titel in Höhe von 10.000 Euro gegen die Objektgesellschaft erwirkt hat, die von Keizman zur Verwertung eines Hauses in Berlin-Mitte gegründet worden war.

Was machte Moshe Bar Shilton?

Er soll mitverantwortlich dafür gesorgt haben, dass im Grundbuch eine Pfandsicherung in Höhe von 1 Million Euro eingetragen wurde und sich der Forderer hinten anstellen darf.

Die Bewilligung für die Eintragung der Grundschuld für den Dachboden in der Huttenstraße war am 24. April 2019 – unmittelbar, nachdem die große Artikelserie der Berliner Zeitung mit Enthüllungen erschienen war und war vermutlich als Abwehrreaktion/Schachzug gedacht, weil man damit Regressansprüche kommen sah.

Ein Insider erklärt:

Wer sich das mit der Grundschuld und den vielen anderen Schachzügen dann ausgedacht hat, ist schwer zu sagen, da es ja ein Netzwerk von mutmasslichen Betrügern ist, die vermutlich alle zusammen unter einer Decke stecken und alles von langer Hand geplant haben sollen.

Das Geld sollte offiziell dem Ausbau des Dachbodens zu Wohnungen dienen. Das ist legitim.

Eigenartig ist nur: Der Gläubiger ist ausgerechnet der israelische Aspire-Mann Hertz Naftali Shani (72) aus Tel Aviv.

Dem gehört mittelbar über die Varick Limited auf Zypern und weiter über die Bannock Limited wieder auf Zypern schließlich auch die besagte Objektgesellschaft.

Über die Bannock Limited ist auch Moshe Bar Shilton an eben derselben Objektgesellschaft mehrheitlich beteiligt.

Der Kredit von Shani wurde von Notar Professor Dr. Hubertus Welsch beurkundet.

Ein Insider schrieb GoMoPa dazu:

Grundschuldbelastungen der Dachböden in mindestens 4 Berliner Aspire-Häusern durch Großinvestor Hertz Naftali Shani.

Die Dachböden wurden in 4 Häusern über Grundschulden von Hertz Naftali Shani mutmasslich der Haftungsmasse “entzogen”, so sieht es jedenfalls aus.

Dann gibt es noch die DG Developments GmbH. Die sitzt genauso wie die besagte Objektgesellschaft in der Hauptstraße 101 in Schöneberg. Und auch die gehört Moshe Bar Shilton.

Die DG Developments GmbH kaufte kürzlich eine Wohnung von einer alten Objektgesellschaft und damit von einer Tasche in die andere. Geschäftsführer der DG Developments GmbH ist Moshe Bar Shilton, sodass man ihm diesen Hütchenspielertrick mit den Wohnungen sicherlich zuschreiben kann

Und wie die von Aspire zu Urban umgeswitchte Hausverwaltung so drauf ist, verdeutlicht eine Geschichte aus der Aspire-Zeit im Jahr 2018:

Ein Mitarbeiter der Berlin Aspire Group soll einem israelischen Anleger erzählt haben, in der Wohnung, in die der Anleger investiert hatte, sei nun endlich die Mieterin, eine alte Frau, gestorben und man könne die Wohnung nun mit einer ordentlichen Rendite als Ferienwohnung zu einem Quadratmeterpreis von 45 Euro zeitvermieten.

Es gebe nur ein kleines Problem: Die verstorbene Frau habe einen Neffen, der ein Nießbrauchsrecht auf die Wohnung inne habe. Der Anleger müsse 15.000 Euro an die Aspire Group überweisen, damit das Nießbrauchsrecht umfinanziert und die Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden kann.

Später soll sich herausgestellt haben: Die Oma gab es, nur der Neffe war erfunden.

Ferienwohnungsvermietung stellt in Berlin eine Zweckentfremdung dar. Allein in der Huttenstraße 71 mit 46 Eigentumswohnungen kam das Bezirksamt Mitte 30 Mal zur Kontrolle. Doch dem Amt soll dann schon mal ein ordentlicher Mietvertrag präsentiert worden sein. Der jeweilige Mieter sei im Nachhinein nicht mehr erreichbar gewesen.

Gegenüber den Wohnungs-Investoren habe die Verwaltung vermutlich noch zu Zeitenvon Aspire/Bearm/inberlinhomes GmbH nur fünf Monate eine vermietete Ferienwohnungszeit abgerechnet, obwohl die Wohnung in Wahrheit das ganze Jahr über belegt gewesen sein soll.

Als eine israelische Wohneigentümergemeinschaft in einem Objekt der Grand Urban die Verwaltung aufkündigte, soll die Grand Urban in Berlin Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt haben. Bei einem Rechtsstreit soll die Grand Urban dann einen Wohneigentümergemeinschafts-Beschluss vorgelegt haben, der ebenfalls frei erfunden war.

Viele Israelis wollen jetzt eigentlich nur noch ihre Anzahlung zurück, nachdem sie gemerkt haben, dass die Einnahmen aus den Berliner Wohnungen nicht die nötige Rendite abwerfen, um die aufgenommenen Kredite zu bedienen.

Eine typische Schrottimmobilien-Finanzierungsfalle, die sofort aufgeflogen wäre, hätte Notar Professor Dr. Hubertus Welsch den israelischen Vortrag im deutschen Notarvertrag mitbeurkundet. Da die deutschen Mieter zwei Monate Zeit für einen Vorkauf haben, hätten sie sofort gesehen, dass da etwas nicht stimmen kann, weil der isralische Vortrag einen um 15 Prozent niedrigeren Kaufpreis für die Wohnung auswies.

Es hätte die Gefahr bestanden, dass die deutschen Mieter sich mit den israelischen Kaufinteressenten sofort kurz geschlossen hätten und ihnen mitgeteilt hätten, dass es sich bei den Rendite-Objekten am Ende in Wirklichkeit um Null-Rendite-Objekte handeln würde.

Adi Keizman hat ja das Kunststück fertiggebracht, Israelis Wohnungen in der Huttenstraße 71 zu verkaufen, in denen arabische Asylanten wohnten und in deren Erdgeschoss-Restaurants sich libanesische Clanmitglieder die Klinke in die Hand geben. Man nennt die Gegend dort Little Beirut.

Keizman präsentierte das Foto auf der Berlin Aspire-Seite einfach mit abgeschnittenem Erdgeschoss.

Um die israelischen Anleger zu ködern und bei Laune zu halten, hatte Keizman ihnen in den ersten drei Jahren auf den künftigen Kaufpreis im Vorvertrag abgesichert eine Rendite von 5 Prozent pro Jahr gezahlt, also ein Kickback vom Investitionsgeld der Anleger von 15 Prozent.

Die Billigmieten in den heruntergekommenen Häusern hätten das nie hergegeben.

Im Frühjahr 2020 konnte Keizman die Kickback-Zahlungen für viele Neuanleger aber nicht mehr bedienen, das Geschäft entpuppte sich nach 10 Jahren als vermeintliches Schneeballsystem, wie GoMoPa berichtete.

Für Keizman ist der Boden in Tel Aviv ziemlich heiß geworden.

Wegen der Anzeigenflut der Anleger gegen Adi Keizman im vergangenen Jahr hat die Tel Aviver Polizei ein Sonderdezernat gegründet. Eine Zivilrichterin in Tel Aviv hat vor einer Woche angeordnet, dass Adi Keizman, der inzwischen in einem Luxusbungalow (13.5000 Dollar Monatsmiete) in Hollywood in Los Angeles lebt, trotz Corona persönlich vor Gericht in Israel zu erscheinen hat. Ob die USA Keizman wegen eines Zivilstreits ausliefert, ist fraglich.

Doch ein Ende des Aspire-Monopolys ist nicht in Sicht.

Im Gegenteil. “Es geht gerade erst richtig los”, meinter der Insider heute am GoMoPa-Telefon.

Die Staatsanwaltschaft Berlin soll übrigens die Ermittlungen gegen Adi Keizman wegen Geldwäsche gar nicht erst aufgenommen haben, die eine deutsche Bank mit einer Anzeige ausgelöst hatte, heißt es inoffiziell aus der Berliner Behörde. Nun denn…